房屋租赁的法律风险与防范
陈召利
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。
一、 书面合同的必要性
根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。
因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
二、 合同无效的认定
在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。
在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。
三、 租赁期限的确定
根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋装饰装修的处理
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：
1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。
我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
关于布置《建筑业企业主要指标月度快速调查制度（试行）》有关工作的通知
建设部
关于布置《建筑业企业主要指标月度快速调查制度（试行）》有关工作的通知
建综[2004]181号
各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，江苏和山东省建管局，国务院有关部门建设司，解放军总后营房部，国资委管理的有关企业：
为落实国务院领导同志关于各部门要做好国民经济运行状况分析的指示精神，及时掌握建设领域经济运行分析所必需的基本数据，建立正常有序的工作制度，我部制定了《建筑业企业主要指标月度快速调查制度（试行）》（下称“快速调查”），并经国家统计局（国统函[2004]123号）批准，自2004年7月份起试行。现将有关事项通知如下：
一、调查内容：建筑业企业生产经营的主要经济指标，包括企业概况、生产情况和财务状况等。
二、调查范围：全国具有特级和一级资质等级的城乡各种经济类型的建筑业企业。
三、组织与实施：本“快速调查”由我部综合财务司统一组织，具体工作委托中国建筑业协会统计专业委员会承办，请各地、各有关部门（或企业）予以支持与配合。
省级建设行政主管部门、各有关部门（或企业）负责组织实施所辖区域内或所管理的特级、一级建筑企业的快速调查工作，并负责督报与数据审核事宜。
省级建设行政主管部门、各有关部门（或企业）应明确负责“快速调查”工作的机构、具体承办人员，并于11月5日前连同其联系电话、电子信箱等报我部综合财务司。
四、报送要求：本“快速调查”实行统一的统计分类标准编码，各建筑业企业及有关部门必须严格执行。
本“快速调查”为月度快报，报送时间为月后10日前（7、8、9、10四个月的资料，于11月30日前一次报送）；报送方式为网上报送，企业直接登录建设部网站点击中国建筑业协会统计专业委员会的网页录入数据。省级建设行政主管部门、各有关部门（或企业）均可随时上网查询所辖区域内或所管理的企业资料和综合数据。建设部网址：http://www.cin.gov.cn。
五、考虑到“快速调查”的时效性，各企业报送的数据，尤其是财务部分，均按企业确定的数据或预计数上报。企业报送的月度数据不作为考核的依据。但应坚持严肃认真的态度，不得虚报、瞒报。
六、其他有关问题由建设部负责解释。
建筑业企业主要指标月度快速调查的指标数据是建设领域经济运行分析的必要基础信息，请各地、各有关部门（或企业）认真组织所辖区域内或所管理的建筑业企业的调查与报表填报工作，确保按时上报报表。报表执行中如有问题，请及时联系。
联系人：①建设部综合财务司统计处赵惠珍、黄海群；
电话：010—68393265，68394523；传真：68393303；
电子信箱：huanghq@mail.cin.gov.cn。
②中国建筑业协会统计专业委员会严雪芳、徐建华；
电话：010-68393949，68394428。
附件：1.《建筑业企业主要指标月度快速调查制度（试行）》
2. 国家统计局关于同意制发建筑业企业主要指标月度快速调查制度和城市建设主要指标月度快速调查制度的函
中华人民共和国建设部
二○○四年十月二十五日
附件2
国家统计局关于同意
制发建筑业企业主要指标月度快速调查制度和
城市建设主要指标月度快速调查制度的函
国统函[2004]123号
建设部：
你部《关于报请批准<建筑业企业主要指标月度快速调查制度>（试行）和<城市建设主要指标月度快速调查制度>（试行）的函》（建综函[2004]67号）收悉。经审核，同意你部制发《建筑业企业主要指标月度快速调查制度》（试行）和《城市建设主要指标月度快速调查制度》（试行），有效期为一年。
在实施时，请将正式文件及调查方案送我局统计设计管理司5份，并将调查取得的月度资料于月后15日内提供我局投资司。
中华人民共和国国家统计局
二○○四年七月二十九日