陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于印发西安市国有土地上房屋征收评估办法的通知

市政发〔2012〕29号



各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
　　《西安市国有土地上房屋征收评估办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。


　　二○一二年四月一日
　　


　　西安市国有土地上房屋征收评估办法


　　第一章 总 则
　　第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条 本办法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行的评估。
　　第四条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第二章 管 理
　　第五条 市征收主管部门负责本市征收评估的监督管理；其所属的市房屋征收管理办公室负责本办法的组织实施。
　　第六条 市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案，并将有关情况向社会公示。
　　第七条 从事本市征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。
　　第八条 承担征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定；在5日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定。
　　评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第九条 房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选定等进行协调并执行共同的标准。
　　第十条 评估机构选定后，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估机构不得转让或者变相转让受托的征收评估业务。
　　第十一条 在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定处罚。
　　第十二条 对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。
　　从事征收评估的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。
　　第十三条 征收评估前，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向受委托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理情况。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照前款的认定、处理结果进行评估。
　　第十四条 房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。
　　第十五条 评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。
　　房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。
　　征收评估所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部《房屋测量规范》执行。
　　第十六条 评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。
　　评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十七条 评估机构应当按照《房屋征收评估委托合同》的约定，向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。
　　公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。
　　公示期满后，评估机构应当向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当及时向被征收人转交分户报告。
　　第十八条 评估机构应当将下列资料整理存档：
　　（一）评估报告（含技术报告）；
　　（二）评估委托合同；
　　（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；
　　（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
　　（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；
　　（六）其它涉及评估项目的必要数据。
　　第十九条 房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。
　　第二十条 房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。
　　第二十一条 受理征收评估鉴定申请后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。
　　原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。
　　第二十二条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
　　评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十三条 征收评估费用由委托人承担，鉴定费用由申请人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，鉴定费用参照评估费用收费标准执行。
　　第二十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及西安市人民政府规定的其它补贴和补助费用等，按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。
　　第二十五条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第二十六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　第二十七条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十八条 本市国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。
　　“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。
　　（一）“典型房屋市场价格修正法”的操作程序：
　　1．按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类；
　　2．在同一类别房屋内确定典型房屋；
　　3．求取典型房屋的市场价格；
　　4．根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正；
　　5．确定被征收房屋的评估价格。
　　（二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格。如同一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。
　　（三）典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定。
　　（四）不具备市场比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋市场价格所采用的各种评估方法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。
　　（五）房屋重置成新价格，依据《西安市各类房屋重置价格标准》执行。对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。
　　（六）房屋的装修及附属物价格，按照实际使用状况结合评估时点的市场价格计算。
　　第二十九条 对于不适用“典型房屋市场比较法”的被征收房屋，可以选用其它适宜的房地产估价方法进行评估。
　　第三十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。
　　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十一条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。
　　第三十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第三十三条 征收范围所在地区人民政府、开发区管委会及相关部门应当向房地产评估机构提供产权调换房屋价值评估所必须的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和数据。
　　第三十四条 产权调换房屋为期房的，其价值评估以征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。
　　第三章 附 则
　　第三十五条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
　　第三十六条 本办法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府颁布的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》同时废止。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定执行。


最高人民检察院


人民检察院直接受理侦查的刑事案件管理制度（试行）

1986年3月24日，最高检

根据刑法、刑事诉讼法和人民检察院组织法的有关规定，为了加强案件管理，改进办案领导、监督工作，提高办案质量，特制定《人民检察院直接受理侦查的刑事案件管理制度（试行）》如下：
一，案件管辖范围 经济检察部门负责受理、侦查刑法中的下列案件：
（一）偷税、抗税案（刑法第121条）；
（二）挪用救灾、抢险、防汛、优抚、救济款物案（刑法第126条）；
（三）假冒商标案（刑法第127条）；
（四）贪污案（刑法第155条）；
（五）贿赂案（刑法第185条）；
（六）人民检察院认为需要自己直接受理的其他案件。
法纪检察部门负责受理、侦查刑法中的下列案件：
（一）重大责任事故案（刑法第114条）；
（二）刑讯逼供案（刑法第136条）；
（三）诬告陷害案（刑法第138条）；
（四）破坏选举案（刑法第142条）；
（五）非法拘禁案（刑法第143条）；
（六）非法管制、非法搜查、非法侵入他人住宅案（刑法第144条）；
（七）报复陷害案（刑法第146条）；
（八）非法剥夺公民的宗教信仰自由和侵犯少数民族风俗习惯案（刑法第147条）；
（九）伪证案（刑法第148条）；
（十）侵犯公民通信自由案（刑法第149条）；
（十一）重婚案（刑法第180条）；
（十二）泄露国家重要机密案（刑法第186条）；
（十三）玩忽职守案（刑法第187条）；
（十四）徇私舞弊案（刑法第188条）；
（十五）私放罪犯案（刑法第190条）；
（十六）私自开拆、隐匿、毁弃邮件、电报案（刑法第191条）；
（十七）人民检察院认为需要自己直接受理的其他案件。
二，案件分类标准
经济检察、法纪检察部门立案侦查的案件标准参见经济检察、法纪检察立案标准。
经济检察部门立案侦查的情节、后果严重的下列案件，列为重大案件：
（一）个人贪污、受贿数额在一万元或共同贪污、受贿三万元以上的；个人贪污粮食一万五千公斤或粮票二万五千公斤、共同贪污粮食二万五千公斤或粮票三万五千公斤以上的。
（二）国营或集体工商企业偷税抗税额在十万元以上的；个体经营者偷税抗税额在一万元以上的。
（三）国营或集体工商企业假冒商标，非法经营数额在十万元以上，或者非法获利三万元以上的；个体经营者假冒商标，非法经营数额在三万元以上，或非法获利一万元以上的。
（四）挪用救灾、抢险、防汛、优抚、救济款物在二万元以上的。
（五）县级以上干部犯罪的。
经济检察部门立案侦查的情节恶劣、后果特别严重的下列案件，列为特别重大案件：
（一）个人贪污数额在三万元以上的。
（二）个人贪污粮食在十万公斤或粮票十五万公斤以上的。
（三）个人受贿数额在二万元以上的。
（四）地级以上干部犯罪的。
领导机关交办的投机倒把、走私贩私、诈骗犯罪的重大案件、特别重大案件标准，参照最高人民法院、最高人民检察院《关于当前办理经济犯罪案件中具体应用法律的若干问题的解答（试行）》和中央纪律检查委员会、中央政法委员会《关于严惩严重经济罪犯的意见》有关规定精神执行。如：个人投机倒把非法经营数额在五万元以上，或者非法获利数额三万元以上的；个人诈骗或走私非法获利在一万元以上的，一般可视为重大案件。对个人投机倒把非法经营数额在二十万元以上，或者非法获利数额在十万元以上；对个人诈骗或者走私非法获利个人所得在五万元以上的，一般可视为特别重大案件。
法纪检察部门立案侦查的情节、后果严重的下列案件，列为重大案件：
（一）重大责任事故死亡三人以上；或者直接经济损失在十万元以上的。
（二）玩忽职守致人死亡三人以上；或者直接经济损失在十万元以上的。
（三）因侵犯公民民主权利、人身权利而致残、重伤的；或者影响很坏的。
（四）私拆、隐匿、毁弃邮件、电报窃取财物价值五千元以上的。
（五）县级以上干部犯罪的。
法纪检察部门立案侦查的情节恶劣、后果特别严重的下列案件，列为特别重大案件：
（一）重大责任事故致人死亡十人以上；或者直接经济损失在五十万元以上的。
（二）玩忽职守致人死亡十人以上；或者直接经济损失在五十万元以上的。
（三）因侵犯公民民主权利、人身权利而致死一人以上的；或者影响极为恶劣的。
（四）私拆、隐匿、毁弃邮件、电报窃取财物价值一万元以上的。
（五）地级以上干部犯罪的。
三，备案制度
（一）经济检察部门、法纪检察部门立案侦查的案件，应将《立案请示报告》和《立案决定书》一式两份，报上一级检察院备案。
（二）经济检察、法纪检察的重大案件，由立案的检察院将《立案请示报告》和《立案决定书》逐级报省、自治区、直辖市人民检察院一式二份备查。
（三）特别重大的经济案件、法纪案件和涉及港、澳、台及外籍人犯罪的案件，由立案的检察院将《立案请示报告》和《立案决定书》逐级报最高人民检察院一式二份备查。
（四）对已经报送上级检察院备案的重大案件、特别重大案件的侦查终结报告、起诉书、免予起诉决定书、撤销案件决定书和人民法院的判决书、裁定书等法律文书，应按照规定及时报送上级人民检察院。
（五）上级检察院对下级检察院报来的备案材料，应指定专人审查，承办人应填写《备案材料审查表》，提出审查意见，报送部门领导或检察长批示。并将审查出的问题和处理意见，用书面形式及时通知下级检察院。
四，案件侦查、起诉责任制度
（一）案件的受理和立案侦查，由发案地或被告人所在地的县（市、区）人民检察院负责。分（市）检察院应对办理重大案件工作负责检查指导，并对特别重大案件组织或参与侦查、起诉；省、自治区、直辖市人民检察院对特别重大或疑难案件进行检查指导，并直接参与一部分案件的侦查、起诉工作；最高人民检察院选择一部分案情复杂、特别重大或涉及港、澳、台及外籍人犯罪的案件，进行检查指导，或参与一部分案件侦查、起诉工作。
（二）涉及几个县或城市几个区的案件必要时由分（市）检察院组织协调侦查、起诉工作；涉及几个地（市）的重大、特别重大案件，必要时由省、自治区人民检察院组织协调侦查、起诉工作；涉及几个省、自治区、直辖市的特别重大案件，必要时由最高人民检察院组织协调侦查、起诉工作。
（三）人民检察院直接受理侦查案件的侦查终结和终止侦查。一般案件由县（市、区）检察院检察长决定；重大案件由县（市、区）检察院检察委员会决定；特别重大案件由立案的检察院决定。侦查终结和终止侦查案件的请示报告和决定等有关材料，按照备案制度的有关规定报送上级检察院备查。
（四）上级检察院发现下级检察院对经济检察、法纪检察立案、侦查终结、终止侦查、起诉、免诉、撤销案件不当的，应当及时给予纠正或变更，所作的决定，起法律效力。下级检察院对于上级检察院有关案件方面的决定、指示，要认真执行。
五，健全案件报告制度
（一）省、自治区、直辖市人民检察院要在每季第一个月的中旬将上季办理重大案件和特别重大案件情况综合报告最高人民检察院；一月和七月中旬将半年受案、立案和案件办理情况汇总报告最高人民检察院。
（二）在办案中有关执行刑法、刑事诉讼法和侦查方面的问题，应按照逐级请示、答复的原则办理。
（三）人民检察院直接受理侦查案件统计报表方面的有关问题，另行规定。
六，附 则
（一）过去有关人民检察院直接受理侦查的刑事案件管理制度的规定与本《制度》不相一致的，按本《制度》规定办理。
（二）各省、自治区、直辖市人民检察院，军事检察院、全国铁路运输检察院可根据实际情况，制定案件管理细则，贯彻执行。并报最高人民检察院备案。