鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知
辽宁省鞍山市人民政府办公厅
鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知
鞍政办发[2008]100号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将市物价局、房产局制定的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日
鞍山市物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务企业应当具备下列条件，方可向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）承接物业项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（五）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
（六）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
（七）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范。
第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用，并报市住宅专项维修资金管理中心审核。
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二章 物业服务收费分类和标准
第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。
具备实行专业化管理条件的住宅区，由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元/平方米，二级为1.00元/平方米，三级为0.70元/平方米，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/平方米，具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。不具备实行专业化管理条件的住宅区，可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，成立业主委员会，物业服务收费参考标准为0.2元/平方米，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由所在房管所收取，接受业主委员会监督。
原则上上述标准为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。
第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第三章 机动车停放服务与收费
第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项，由业主大会决定。
机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素，确定不同的停放服务收费参考标准。
第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准：
一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为：对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。
业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。
第十六条 有产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。
第十七条 机动车临时停放不收费。
第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。
第四章 电梯服务与收费
第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。
第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。
第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。
第二十二条 电梯运行电费，新建住宅由建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户据实分摊的方式收取；原有住宅依据已有合同约定执行。
原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表，逐步过渡到按电表计量，按户据实分摊的收取方式。
第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。
第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求：
（一）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（二）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（三）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（四）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
第五章 备案管理
第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。
第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》，并同时提供下列材料：
（一）市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函；
（二）法人营业执照；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）物业服务合同；
（五）税务登记证书；
（六）备案申报说明。
第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料，审验《物业服务收费备案表》。
第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共行政服务中心办理《收费许可证》，凭证收费，并在每年第一季度内，携带上年度收支情况到发证机关审验。
第三十条 备案事项发生变动时，物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。
第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布，接受各方面监督。
第三十二条 物业服务企业违反本实施办法，由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定，依法予以查处。
第六章 附 则
第三十三条 本实施办法中下列用语的含义是:
大修，是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。主要内容包括更新屋面防水，更换室内、外排水管线等。
中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并保持原房的规模与结构的维修工程。主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋，一般损坏而需要进行局部修复的房屋，整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。
小修，是指不需要拆除立体结构，为维护房屋及设备的功能，保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。
第三十四条 前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。
业主大会成立后，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同（含前期物业服务合同）签订后，需向市房产局备案。
第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项，按照国家、省有关规定执行。
海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。
第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则（试行）>的通知》（鞍价发〔2005〕68号）和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》（鞍价发〔2005〕195号）同时废止。
附件：鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准（略）
鞍山市物价局
鞍山市房产局
二○○八年十二月一日
国家工商行政管理总局关于对企业实行信用分类监管的意见
国家工商行政管理总局
国家工商行政管理总局关于对企业实行信用分类监管的意见
工商企字［2003］第131号
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
诚实信用是市场经济的基本准则，加强企业信用建设是我国社会信用体系建设的重要组成部分，是整顿和规范市场经济秩序的治本之策，是建立征信国家的基础。工商行政管理部门作为国家主管市场监督管理和行政执法的职能部门，加强企业信用建设，对于推动社会信用体系的建设，营造良好的市场环境，促进交易安全，维护生产经营者和消费者的合法权益，具有重要意义。为加强企业信用分类监管，提高执法效能，现提出如下意见：
一、企业信用监管指标体系
企业信用监管指标体系立足工商行政管理职能，由市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标构成，同时将工商行政管理职能以外反映企业信用状况的指标作为参照。
(一)市场准入指标
该指标所反映的是在确认市场主体资格和经营资格过程中企业的信用状况，内容包括设立登记和变更登记情况，核心在于企业是否符合法定条件，提交的申请材料是否真实、合法、有效。
主要涉及以下指标：
1．名称；
2．投资人的身份；
3．股东会、董事会决议；
4．章程或合伙协议；
5．法定代表人(合伙事务执行人)、董事、监事、经理的身份证明、任职资格和任职文件；
6．出资情况及验资报告；
7．前置审批文件；
8．经营范围及经营方式；
9．住所使用证明；
10．经营期限；
11．变更登记情况；
12．分支机构情况；
13．企业分立、合并及减少注册资本时债务清偿或者债务担保情况；
14．年检申报材料；
15．法定备案情况；
16．法定公告情况。
(二)经营行为指标
该指标反映的是企业在经营活动中的信用状况，内容包括年检、日常检查、专项检查、举报、投诉，以及违反工商行政管理规定处罚情况，核心在于企业是否守法经营，在交易活动中是否遵循诚实信用原则。主要涉及以下指标：
1．经营范围、经营方式等登记事项遵守情况；
2．对外投资情况；
3．合同签订和履约情况；
4．公平交易情况；
5．广告行为；
6．商标使用情况；
7.消费者权益保护情况；
8．动产抵押情况；
9．年度资产负债和损益情况；
10．其他经营行为。
(三)市场退出指标
该指标反映的是企业在退出市场过程中的信用状况，内容包括注销登记和吊销营业执照情况，核心在于退出市场是否依法进行清算。主要涉及以下指标：
1．破产宣告、解散或吊销事由；
2．清算人；
3．清算公告情况；
4．清理债权债务情况；
5．清算报告。
(四)参照指标
该指标是除工商行政管理职能以外反映企业信用状况的指标，在制定企业信用监管等级标准和实施企业分类时作为参考。
主要涉及以下指标：
1．资产状况；
2．银行信用等级、金融债务情况；
3．行政许可和资质管理情况；
4．生产许可证和产品质量检验情况；
5．财产担保情况；
6．有关行政处罚情况；
7．司法判决、股权冻结情况；
8．其他与信用相关的企业情况。
二、企业信用分类标准
企业信用标准包括道德和法律两个范畴，工商行政管理部门作为行政执法机关，所设定的信用指标反映了企业遵守法律和法律行为规范的情况，标准应属于法律范畴。结合企业行为本身与信用关系的密切程度，依据企业信用指标所反映的信用状况，将企业信用标准分为守信标准、警示标准、失信标准和严重失信标准。
(一)守信标准
遵守法律法规和诚实信用原则，具有良好商业信用。具体认
定标准是：
1．具备法定条件；
2．投资人的出资已到位；
3．年检为A级(当年设立的企业不涉及)；
4．除不可抗力、对方当事人违约以及依法变更、解除的合同外，合同履约率达100％；
5．一年内无任何违反工商行政管理法律法规记录；
6．以下情况在认定时作为参考：
(1)资产状况良好；
(2)一年内在有关行政部门无行政处罚记录、司法机关无违法记录；
(3)获得符合国家规定的有关信用类荣誉称号；
(4)银行信用良好。
(二)警示标准
有一定的失信行为。具体认定标准是：
1．具备法定条件；
2．以非货币出资在企业设立后法定期限内尚未办理过户手续；
3．除不可抗力、对方当事人违约以及依法变更、解除的合同外，合同履约率虽未达100％，但无合同欺诈行为；
4．有违反工商行政管理法律法规给予警告和3万元以下(含3万元)罚款记录；
5．以下情况在认定时作为参考：
(1)经营上出现较大亏损；
(2)在有关部门有降低资质等级记录；
(3)持有其他企业的股权被司法机关冻结且尚未解除；
(4)银行信用等级较低。
(三)失信标准
有较严重的违法行为。具体认定标准是：
1．具备法定条件；
2．年检为B级；
3．利用合同进行欺诈；
4．有违反工商行政管理法律法规给予3万元以上罚款或责令停业整顿记录；
5．以下情况在认定时作为参考：
(1)已出现严重资不抵债；
(2)在有关部门有3万元以上罚款、责令停业整顿或有违反专项规定被有关部门吊销相关行政许可、取消资质但不构成吊销营业执照处罚记录；
(3)法定代表人有因违法经营被追究刑事责任记录；
(4)有严重骗贷行为记录。
(四)严重失信标准
有严重违法行为，被责令关闭或被依法吊销营业执照。
三、企业分类管理的措施
分类管理是以企业登记和各类监管信息为基础，根据企业信用标准将企业相应地分为不同的管理类别，即A、B、C、D四级。A级为守信企业，用绿牌表示；B级为警示企业，用蓝牌表示；C级为失信企业，用黄牌表示；D级为严重失信企业，用黑牌表示。这种分类是工商行政管理部门从工作职能出发，就企业信用行为本身有针对性地实施不同的管理措施，以期达到有效监管的目的，是工商行政管理制度的一种创新。各级工商行政管理机关要按照信用分类标准认真做好企业信用的分类监管工作，不搞评比，不搞评估，要坚持公开、透明的原则，建立内部监督机制，切实防止利用企业信用分类管理谋取不正当利益。
实施分类管理是企业信用监管的重要环节，关键是要建立相应的管理机制。
(一)建立企业信用激励机制。对A级企业要重点予以扶持，并享受以下待遇：
1．符合年检免审条件的，随到随检；
2．除专项检查和举报外免于日常检查；
3．在服务方面可以开辟“绿色通道”，提供便利；
4．公开良好信用记录。
(二)建立企业信用预警机制。对B级企业实行警示制度，在日常工作中予以提示，并采取以下监管措施：
1．采取案后回查；
2．办理登记和年检时进行重点审查；
3．公开违法记录。
(三)建立企业失信惩戒机制。对C级企业要作为重点监控对象，并采取以下强制性监管措施：
1．列入重点监控对象并采取案后回查；
2．办理登记时进行重点审查；
3．年检时列为B级，并依法进行限制；
4．加强日常检查，不受一年一次检查规定的限制，随时检查；
5．公开违法记录。
(四)建立企业严重失信淘汰机制。对D级企业，属于责令关闭的，要依法办理注销登记；属于吊销营业执照的，要发布吊销公告，并实施以下措施加强后延监管工作：
1．采取案后回查，重点检查其是否已停止经营活动并进行清算。回查中发现未停止经营活动的，要予以取缔，未进行清算的，要注明未经清算和负有清算责任的投资人，待清算完结后，再消除未经清算的提示；
2．对被吊销营业执照企业设立的分支机构要责令停止经营活动并依法办理注销登记，对其投资的相关企业，要责令限期办理变更登记，以此督促被吊销营业执照企业进行清算，否则对分支机构和相关企业要依法予以查处；
3．对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下，可限制其对外投资；
4．对被吊销营业执照负有个人责任的法定代表人，以及法律法规规定进行限制的原法定代表人或有关人员依法进行限制；
5．公开违法记录并选择典型予以公示。
四、实行企业信用信息记录制度
企业信用记录，既是建立“经济户口”的重要内容，也是企业信用信息收集的过程，是加强企业信用建设的基础性工作。企业信用信息主要包括登记信息、各类监管信息，以及与信用密切相关的其他信息。一方面，要抓好自身业务中生成的企业信用信息的记录。工商行政管理各职能机构以及派出机构要在日常工作中，按照“谁登记，谁录入；谁检查，谁录入；谁处罚，谁录入”的原则，及时、准确、完整地记录企业的各种信用信息。另一方面，要重视整合相关部门产生的企业信用信息。加强与税务、银行、海关、质检、外汇管理等有关部门的信息沟通和信息交换，及时采集有关部门对企业实施许可证和资质管理的信息、行政处罚信息，以及与信用有关的其他信息，进一步充实企业信用信息。
五、实行企业信用信息披露制度
(一)公开企业身份记录
企业登记事项是企业最基本的信息，属于社会公共信息，是了解企业信用的原始数据，要依法予以公告或提供社会查询服务。
(二)公开违法行为记录
对涉及企业信用的重大信息要进行披露，对所有行政处罚要按照结果公开的原则，作为企业信用信息予以记录并可提供社会查询；对吊销营业执照的企业要依法发布吊销公告。
(三)公示典型违法企业
对违法情节特别严重、社会反响强烈的典型案件，要通过新闻媒体进行曝光，并将该企业予以公示。
六、加快企业信用监管体系建设
企业信用监管体系建设是一项系统工程，简称“金信工程”。各级工商行政管理机关要高度重视，列入重要议事日程，加强领导，统一规划，制定切实可行的实施方案，有计划分步骤地抓好落实。搞好企业信用监管，必须切实加强基础性建设，重点是加强企业信用监管信息网络建设，为实施有效监管提供有力的技术保障。在信息网络建设上，各级工商行政管理机关要树立全国一盘棋的思想，遵循国务院信息化工作领导小组确定的“统一标准、联合建设，互联互通、资源共享”的指导方针，避免各自为政、重复建设造成不必要的资金浪费。要切实加强信息机构的建设，加大资金投入，确保“金信工程”的顺利实施。要按照企业信用监管指标体系和实施分类管理的要求，统一指标体系，统一技术标准，抓紧开发全国统一的企业信用监管软件，软件开发既要立足现实需要，又要着眼将来，有前瞻性。要在开发统一软件的基础上，建立统一的信用监管平台，通过联网实现资源共享，为有效发挥工商行政管理部门的整体优势，建立上下联动、密切配合、运转高效的管理机制打下良好基础。各级工商行政管理机关要从实际出发，因地制宜，统筹安排，分步实施，梯度推进。大中城市等发达地区要在2004年底实现联网，较发达地区要在2005年底实现联网，2007年底要在各省、自治区、直辖市联网的基础上实现全国联网。
此外，承担地方政府交办的区域性企业信用管理建设任务的工商行政管理机关，要实现与“金信工程”的对接，并为此不断积累经验。
各级工商行政管理机关要切实加强企业信用监管工作，以信用监管为核心，着力制度创新，推进职能整合，实现全程监管，建立与社会主义市场经济体制相适应的企业监管机制，使企业准入“优生”、存续“优育”、退出“善终”，为促进我国社会信用体系建设和维护良好的市场经济秩序发挥积极作用。
二○○三年十月三十一日