中国人民银行


中国人民银行关于贯彻财政部《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知

1989年1月28日，中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列城市分行：
为贯彻国务院国发〔1985〕63号文件精神，加强国营商贸金融企业固定资产管理和经济核算，财政部颁发了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》，现转发给你们，并就有关事宜通知如下，请认真贯彻执行。
一、各级行从一九八九年一月一日起执行新的固定资产划分标准，即单位价值在500元以上，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、各类设备以及低于标准、但财政部门专项规定作为固定资产管理的财产均为固定资产。现有的固定资产仍按原标准进行管理。
二、从一九八九年一月一日起实行《国营商贸金融企业固定资产分类折旧办法》，原综合折旧办法同时废止。
固定资产分类折旧办法由各一级分行具体组织实施。各类固定资产的年折旧率，由一级分行根据固定资产原值减去净残值后的余额和折旧年限确定，下发所属单位执行。
根据人民银行的情况，实行分类折旧办法后，固定资产折旧仍按季提取并计入成本。
各类固定资产的折旧年限，按照《国营企业固定资产折旧试行条例》所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》执行。表中所列电子计算机折旧年限，国务院办公厅国办发〔1986〕92号文件已做补充规定，即微型计算机（含单板机、电子记帐机等专用机）折旧期为六年，小型计算机系统折旧期为七年，大、中型计算机系统折旧期为九年。
各类固定资产的净残值比例，在原值3％至5％的范围内，由一级分行确定，报当地中央企业财政驻厂员机构备案。固定资产的净残值比例需要低于原值3％或高于原值5％的，须报当地中央企业财政驻厂员机构同意后执行。
三、实行固定资产分类折旧办法后，按分类折旧办法比按综合折旧办法少提取折旧的行，其少提数额，在一九九三年底前可以分季综合补提，并在“0364营业支出”科目“固定资产折旧费”帐户后增设“补提折旧费”帐户单独反映。
四、现行《中国人民银行财务管理制度》有关章节的规定将做相应修改，凡与本通知不一致的，均以本通知为准。

附一 财政部关于印发《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》的通知1988年10月13日 （88）财商字第474号
国务院有关部、委、局、总公司，中国人民银行，各专业银行，中国人民保险公司，中国国际信托投资公司，中国新技术创业投资公司，华能金融公司，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为了贯彻国务院国发〔1985〕63号文件精神，加强国营商贸金融企业固定资产管理和经济核算，我们制定了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
实行固定资产分类折旧办法后，国营商贸金融企业要严格按照国务院发布的《国营企业固定资产折旧试行条例》和财政部制定的《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》，核算固定资产折旧。按分类折旧办法比按综合折旧办法少提取折旧的企业，其少提数额，经企业主管部门审查，并报同级财政部门批准，在一九九三年底前可以补提，在成本（费用）中单独反映。一九九四年一月一日起不再补提。

附二 国营商贸金融企业固定资产折旧办法

第一章 总 则
第一条 根据国务院国发〔1985〕63号《国营企业固定资产折旧试行条例》（以下简称“试行条例”）制定本办法。
第二条 为了加强固定资产管理，正确计提折旧，合理使用折旧基金，促进企业固定资产更新改造，从一九八九年一月一日起，所有实行独立经济核算的国营商业、粮食、外贸、金融、保险企业停止实行综合折旧办法，改按“试行条例”的规定，实行分类折旧并建立健全固定资产和折旧基金的管理责任制。
第三条 固定资产折旧应按国家规定提取和使用。

第二章 提取折旧的范围
第四条 “试行条例”所称“固定资产”，商业、粮食、外贸企业是指单位价值在800元以上，金融保险企业单位价值在500元以上，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、各类设备以及虽达不到上述标准，但财政部门专项规定作为固定资产管理的财产。虽符合固定资产标准，但经财政部门专项批准不作为固定资产管理的除外。
第五条 下列固定资产应当提取折旧：
一、房屋和建筑物；
二、在用的各类设备；
三、季节性停用和大修理停用的设备。
第六条 下列固定资产不得提取折旧：
一、土地；
二、通过局部轮番大修实现整体更新的固定资产，包括企业的道路、围提、驳岸、露天地坪、贮池（槽）、码头、护岸、护坡，以及其他经财政部审查同意通过轮番大修实现整体更新的固定资产；
三、未使用和不需用的设备；
四、建设工程项目，未正式交付使用以前试用的固定资产。
第七条 企业为开发新产品、新技术和实现会计电算化而购置的测试仪器、试验装置、微型电子计算机等设备，其购置费按照国家规定已在成本（费用）中列支的，这类固定资产应单独列出，视作已提足折旧的固定资产，不提取折旧。
第八条 连续停业一个月以上的企业，其设备在停用期间不得计提折旧。处于半停业状态的企业的各类设备，除国家另有规定者外，减半提取折旧。
第九条 企业通过租赁方式租入的固定资产，租赁期满产权归承租方的，应由承租企业计提折旧。租赁费中按规定列入成本（费用）的部分，应视同提取的折旧。
企业租赁的固定资产，产权仍属出租方的，由出租固定资产的企业计提折旧，在租赁费收入中补偿。
第十条 帐面已经提足折旧的固定资产，不再提取折旧。但在一九八九年以前已经达到规定的使用年限的固定资产，如果性能尚好，仍需继续使用，经同级财政部门（中央企业经当地中央企业财政驻厂员机构，下同）批准，可在一九九三年底以前继续按原值和规定的标准提取折旧。从一九九四年一月一日起不得再提取折旧。
第十一条 由于社会技术进步必须由先进设备替换的落后设备，以及由于能源消耗高按国家规定应予淘汰的设备，由企业报主管部门和同级财政部门审查批准予以提前报废，其未提足的折旧，可以补提。
确属产品质量问题造成提前报废的设备，其未提足的折旧，经企业主管部门和同级财政部门批准，可以补提。
由于企业经营管理不善等原因造成提前报废的固定资产，其未提足的折旧不再补提。

第三章 计算、提取折旧的依据和方法
第十二条 计算折旧的依据为固定资产原值。
用基本建设拨款或基本建设贷款购建的固定资产，以建设单位交付使用的财产明细表中确定的固定资产价值为原值。
用专项拨款、专用基金和专项贷款购建的固定资产，以实际购建成本为原值。
有偿调入的固定资产和以融资租赁方式租入的固定资产，以实际调入或购置价格，加上包装费、运杂费和安装费后的价值为原值。
无偿调入的固定资产，按调出单位的帐面原值减去原来的安装成本，加上调入单位安装成本后的价值为原值。
通过改建、扩建后增值的固定资产，应以增值后的新价值为原值。
企业接受赠送和从海外分支机构调回的固定资产，应根据其技术性能和新旧程度按现值估价确定原值。
第十三条 企业计算、提取固定资产折旧，采取平均年限法（即直线法，下同）和工作量法。财政部另有规定的除外。
第十四条 下列专业设备的折旧，按工作量法计算、提取：
一、客、货运汽车的折旧根据单位里程折旧额和实际行驶里程计算、提取；
二、大型吊、运设备按每台班折旧额和实际工作台班计算、提取。
不具备单独核算条件的客、货运汽车和大型吊、运设备，经同级财政部门同意，也可按平均年限法计提折旧。
第十五条 除第十四条规定者外，其余固定资产的折旧，均按平均年限法计算、提取，即根据固定资产原值、规定的折旧年限和净残值比例，每年均等计算、提取。
第十六条 固定资产折旧应按月提取，并计入当月成本（费用）。
按季核算成本（费用）的企业，可按季提取和计入该季成本（费用）。
新购建的固定资产应从购建入帐后的下月开始计提折旧，至提足折旧或按规定停止计提折旧时止。
第十七条 季节性使用的生产、加工设备，其全年应提折旧，要在生产、加工期内全部提足，计入生产期的成本（费用）。
季节性使用的空调、采暖设备，其全年应提折旧，应按十二个月均等提取。

第四章 折旧率和单位折旧额
第十八条 各类固定资产的折旧年限根据各类固定资产实物磨损和自然损耗价值的大小分别确定。具体折旧年限按“试行条例”所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》执行。
第十九条 固定资产的折旧率和单位折旧额，分别按下列办法确定：
一、平均年限法的年折旧率，根据固定资产原值减去净残值后的余额和折旧年限确定。
计算公式为：
固定资产年折旧率＝（1－预计净残值率）／规定的使用年限×100％
固定资产月折旧额＝固定资产原值×年折旧率／12
固定资产季折旧额＝固定资产月折旧额×3
二、工作量法的折旧额按照设备的原值减去净残值后的余额和规定的总工作量确定。
计算公式为：
（一）单位里程折旧额＝（原值－预计净残值）／规定的总行驶里程
（二）每台班折旧额＝（原值－预计净残值）／规定的总工作台班数
第二十条 固定资产的净残值为残值减去清理费用后的余额。
第二十一条 各类固定资产的净残值比例，在原值3％至5％的范围内，由企业主管部门确定，报同级财政部门备案。
某些固定资产的净残值比例需要低于原值3％或高于原值5％的，须报经同级财政部门同意。
第二十二条 符合本办法第十一条第一款、第二款规定提前报废的固定资产，其未提足的折旧，根据该项固定资产在用期间已提折旧和从购置到报废的月数，计算补提。
计算公式为：
月补提折旧额＝（在用期间已提折旧额）／在用期间月数
补提期月数＝（应提折旧额－已提折旧额）／月补提折旧额

第五章 折旧基金的使用
第二十三条 折旧基金是企业固定资产更新改造资金的主要来源。企业提取的折旧除交纳能源交通重点建设基金和按国家规定用于归还贷款以及用于交纳租赁费外，应按规定专项用于企业固定资产的更新改造，不得挪作它用。
第二十四条 企业的折旧基金可以同企业留利中的生产发展基金或业务发展基金统筹安排，用于企业固定资产的更新改造。
第二十五条 提取大修理基金的企业，在保证正常大修理的前提下，可将大修理基金同折旧基金统筹安排使用。
第二十六条 企业的营业性固定资产同非营业性固定资产所提折旧应分别管理。营业性固定资产所提折旧不得用于非营业性固定资产（包括职工宿舍、食堂、托儿所、俱乐部等）的新建、扩建、改建或购置。
第二十七条 折旧基金由企业按规定掌握使用。企业主管部门不得平调、集中企业的固定资产折旧基金。
第二十八条 企业之间可以在自愿互利的基础上有偿调剂资金，集中用于固定资产更新改造。

第六章 折旧基金的管理和监督
第二十九条 企业要建立健全经济责任制，加强对固定资产的日常管理，编制长期和年度的固定资产更新改造计划，及时办理固定资产报废、改造、更新。
第三十条 企业经理（厂长、行长）对本企业固定资产和折旧基金的管理、固定资产更新改造负直接领导责任。
第三十一条 企业主管部门对本系统企业固定资产折旧基金的使用、固定资产更新改造计划的执行情况和经济效益负责进行监督和指导。
第三十二条 财政、税务、审计部门有权对所辖管区内企业折旧基金的提取、使用以及更新改造计划的执行情况进行监督、检查。
第三十三条 企业必须接受监督、检查，如实反映情况和提供资料。
第三十四条 对违反本办法，有下列行为之一者，应按“试行条例”有关规定办理：
一、任意改变国家统一规定的固定资产分类折旧年限或总工作量，多提或少提折旧的；
二、自行扩大折旧基金使用范围，挪用折旧基金的；
三、盲目购建固定资产，造成严重损失浪费的。

第七章 附则
第三十五条 提取大修理基金的企业，仍按现行规定比率提取。未经财政部同意，不得自行多提或少提大修理基金。
第三十六条 某些固定资产需要调整折旧年限的，须经财政部批准。
第三十七条 商业、粮食、外贸、金融、保险系统所属工业企业的固定资产折旧，可按财政部（86）财工字第106号文件颁发的《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》执行。
第三十八条 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）可按本办法的规定制定具体实施办法，抄财政部备案。
各商贸金融主管部门可按办法规定对直属企业制定具体实施办法，抄财政部备案。
第三十九条 本办法解释权属财政部。
第四十条 本办法从一九八九年一月一日起执行。

附三 财政部关于《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》的说明1988年10月13日
国务院一九八五年以国发〔1985〕63号文件发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》（以下简称“试行条例”），并要求在一九八八年至一九九零年期间分批调整非工交企业的折旧率。根据国务院文件精神，我部决定从一九八九年起对国营商贸金融企业按“试行条例”的规定实行分类折旧办法。为此，我们制定了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》（以下简称“办法”）。
长期以来，国营商贸金融企业一直实行综合折旧办法，折旧率一般在4％—5％。综合折旧办法，计算比较简便，但弊病较多，主要是不能正确反映企业各类固定资产的更新周期或使用年限，不利于准确计算折旧，不利于固定资产更新改造，不利于加强固定资产管理。目前国营工交企业已全部实行分类折旧办法。国营商贸金融企业改综合折旧为分类折旧已势在必行。商贸金融企业情况比较复杂，固定资产折旧和更新改造上的问题比较多，需要在“办法”中加以调整、补充。现将主要情况说明如下：
一、关于固定资产的标准问题。现行制度规定国营商贸金融企业固定资产的标准是单位价值在200元、500元以上，使用年限在一年以上的房屋、建筑物及各类设备。几十年来，这个标准一直未作调整。特别是近年来受价格因素影响，固定资产单位价值上升较多，现行标准显然偏低。“办法”将固定资产单位价值标准商业、粮食、外贸企业调整为800元，金融、保险企业调整为500元。
二、关于使用年限已满的固定资产继续提取折旧的问题。按综合折旧办法，在用的固定资产不论使用年限是否已满均可提取折旧，改分类折旧办法后，达到规定使用年限的固定资产原则上不能再提取折旧。“试行条例”发布时，考虑到企业有些固定资产虽然已到使用年限，但性能尚好，且暂时无法更新，为了增加企业更新改造资金来源，国务院规定一九九○年以前对这些固定资产可以继续提取折旧。鉴于国务院的规定是一九八五年作出的，而商贸金融企业将从一九八九年才开始实行分类折旧，因此“办法”将继续提取折旧的期限推迟到一九九三年底，以促进商贸金融企业固定资产更新改造。
三、关于季节性固定资产折旧问题。“试行条例”规定季节性使用的生产、加工设备应在生产期内提足全年应提折旧。这对于正确核算产品成本是必要的。但商贸金融企业一般全年营业，有些固定资产则季节性使用，如空调设备、采暖设备，如果也在使用期提足全年折旧，不利于考核营业成本和同口径比较，因此“办法”规定这类固定资产应按十二个月均等计提折旧。
四、关于固定资产折旧年限问题。“试行条例”所附《国营企业固定资产分类折旧年限表》对各类固定资产折旧年限作了明确规定。据了解商贸金融企业有些固定资产实际折旧年限与规定年限差距较大，应作适当调整。但如果允许企业或地方自行调整，容易造成失控。为此，“办法”规定某些固定资产折旧年限可作适当调整，但须经财政部批准。
五、关于营业性固定资产与非营业性固定资产折旧分别管理问题。长期以来，国营商贸金融企业营业性和非营业性固定资产折旧一直统在一起使用，结果营业性固定资产更新改造得不到保证。鉴于这种情况，“办法”明确规定了营业性固定资产所提折旧不得用于非营业性固定资产购置。
六、关于主管部门集中折旧问题。国务院曾经明确要求企业主管部门不再集中企业的折旧基金。但目前各级商贸金融企业主管部门集中企业折旧的现象仍很严重。为了促进政企分开，增强企业自我改造能力，“办法”规定企业主管部门不得平调、集中企业的固定资产折旧基金。

附四 财政部关于贯彻《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》有关问题的通知1989年12月4日 （88）财商字第574号
国务院有关部、委、局、总公司，中国人民银行，各专业银行，中国人民保险公司，中国国际信托投资公司，中国新技术创业投资公司，华能集团公司，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
我部于十月十三日颁发了《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》，规定从一九八九年一月一日起执行，现就各地区、各部门在贯彻《国营商贸金融企业固定资产折旧办法》中提出的一些问题通知如下：
一、企业从一九八九年一月一日起执行新的固定资产划分标准，但现有的固定资产不按新标准调整，仍按原标准进行管理。
二、企业实行固定资产分类折旧以后，分类折旧额低于综合折旧额补提折旧差额时，应按月（季）综合补提一笔，不需分类补提。
三、国营商贸金融企业改固定资产综合折旧为分类折旧，是固定资产折旧制度的一项重要改革，各地区、各部门应当认真组织所属企业实施，并将具体实施办法及时报送我部备案。
附：五 国务院关于发布《国营企业固定资产折旧试行条例》的通知（略）


江苏省人民政府


江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）
江苏省人民政府


（1995年4月13日江苏省人民政府令第58号发布 根据1997年12月15日发布的江苏省人民政府令第129号修正）

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省境内城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等适用本办法。本办法所称城镇国有土地，是指本省城市、县城、建制镇、工矿区和省级以上人民政府批准的各类开发区、保税区范围内的国有土地。
地下资源、埋藏物、市政公用设施、文物建筑、军事设施以及按照城市规划不能出让、转让的地块等，不属于土地使用权出让、转让的范围。
第三条 国内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，其合法权益受法律保护。
第四条 县级以上人民政府负责土地使用权出让工作。县级以上人民政府土地管理部门主管土地使用权出让工作，依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并负责土地的权属管理。
第五条 土地使用者依照本办法取得土地使用权后的开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规及本办法的规定，不得损害社会公共利益。
第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。
第七条 土地及地上建筑物、其他附着物的权属登记文件可以公开查阅。

第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指国家依法将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第九条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让人）签订。
第十条 土地使用权的出让由市、县人民政府负责，按照城市规划有计划有步骤地进行；具体地块的出让方案，由市、县土地管理部门会同规划、建设、房产、物价、财政等管理部门依据年度供地计划、城市总体规划共同拟订，并按国务院和省规定的批准权限经批准后，由土地管理部
门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第十一条 出让国有土地使用权由县级以上人民政府按照国家建设用地批准权限审批。
第十二条 土地使用权出让实行价格评估制度。在对土地进行分等定级的基础上，市、县土地管理、物价部门会同规划、建设、房产、财政等有关部门分别不同区位和用途，拟定基准地价，报省人民政府批准公布。基准地价应根据当地社会经济的发展和土地的供求情况适时进行调整。

出让地块的标定地价，由市、县人民政府土地管理部门会同物价等部门以基准地价为基础，依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定，并定期公布。
第十三条 土地使用权出让最高年限按下列用途核定：
（一）公寓、住宅用地70年；
（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（三）商业、旅游、娱乐用地40年；
（四）综合或其他用地50年。
第十四条 土地使用权的出让，可以采取协议、招标、拍卖的方式。土地使用权出让，在遵守本办法第十条、第十一条规定的前提下，分别按第十五条、第十六条、第十七条规定的程序办理。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十五条 协议出让土地使用权程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门向有意受让人提供出让土地使用权地块的必要资料和有关规定；
（二）有意受让人在规定时间内向市、县人民政府土地管理部门提交土地开发建设方案及所出价款、支付方式等在内的意向书；
（三）市、县人民政府土地管理部门根据实际需要会同规划、建设、房产等部门对有意受让人提交的文件进行审核论证，在受让人提交文件之日起15日内由土地管理部门给予答复；
（四）市、县人民政府土地管理部门与有意受让人协商一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人支付土地使用权出让金15％的定金；
（五）有意受让人按合同规定支付土地使用权出让金后，应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后，到土地管理部门办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十六条 招标出让土地使用权程序：
（一）市、县人民政府发出招标书或公告；
（二）投标者按招标文件规定向市、县人民政府土地管理部门投标和缴纳保证金；
（三）市、县人民政府土地管理部门根据实际需要会同规划、建设、房产等有关部门对标书进行评审，并由土地管理部门向中标者发出中标通知书；
（四）中标者持中标通知书在30日内与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并支付土地使用权出让金15％的定金；
（五）中标者按土地使用权出让合同支付土地使用权出让金后，应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后，到土地管理部门办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十七条 拍卖出让土地使用权程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门发布拍卖公告；
（二）竞买者到市、县人民政府土地管理部门办理参加竞买手续；
（三）市、县人民政府土地管理部门在规定时间、地点，组织公开拍卖，由主持人宣读土地使用权拍卖规则，简介该幅土地情况和公布起叫价后，竞买者应价竞争，最后确定出价高者为受让人；
（四）受让人按土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金后，应在30日内到市、县人民政府城市规划部门办理建设用地规划许可证后，到土地管理部门办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十八条 土地管理部门与受让人签订土地使用权出让合同，应明确规定双方的权利和义务，包括出让地块面积、位置、界址、用途、使用年限、地价、付款方式和时限、投资总额、开发建设期限、土地利用和规划设计要求、其他附带条件和违约责任等内容。
第十九条 受让人应在合同签订后60日内按规定的币种，向土地管理部门缴付全部出让金。未经出让方同意，逾期未缴付全部出让金的，出让方有权解除合同，受让人所付定金不再退还，并可请求违约赔偿。
出让方未按合同要求提供土地使用权的，应双倍返还定金。受让人有权解除合同或要求出让方履行出让合同，并可请求违约赔偿。
第二十条 招标出让土地使用权时，中标者未按规定日期与土地管理部门签订土地使用权出让合同的，出让方有权取消其中标权，所交保证金不予退还。未中标者所交保证金由市、县人民政府土地管理部门全部退回。
第二十一条 土地使用者应按出让合同的约定开发利用、经营土地。确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须在取得原出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整出让金，办理土地使用
权登记。
第二十二条 土地使用权出让金应按规定上缴财政，列入预算，用于土地开发和城市基础设施建设。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法按国务院规定执行。
第二十三条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第三章 土地使用权转让
第二十四条 土地使用权转让是指土地使用权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。
第二十五条 有下列情形之一的，土地使用权不得转让：
（一）没有合法的土地使用权出让合同和未付清全部出让金的；
（二）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；
（三）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％，但成片开发经营的土地，按出让合同规定的条件和期限进行了开发，形成工业用地和其他建设用地条件的，可以转让；
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；
（五）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未经其他共有人书面同意的；
（六）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；
（七）市、县人民政府认定不宜转让的。
第二十六条 以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
转让以划拨方式取得的土地使用权报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第二十七条 土地使用权转让必须签订转让合同，转让合同不得违反出让合同的规定。
土地使用权转让时，出让合同以及权属登记文件中所规定的权利、义务一起转移。
以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的，按照本办法第二十一条规定办理。
第二十八条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物随之转让。但地上建筑物、附着物作为动产转让的除外。
地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
第二十九条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。同一建筑物产权分割转让时，建筑物使用范围内的土地使用权同时分割转让。土地使用权不能分割的，按共有土地使用权处理。
土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
第三十条 转让已出租的土地使用权时，转让人应提前90天通知承租人，在同等条件下承租人有优先受让权。
第三十一条 通过转让方式取得土地使用权者，其使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十二条 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》缴纳土地增值税。
第三十三条 土地使用权转让程序：
（一）转让土地使用权，凡属于本办法第二十六条、第二十七条第三款、第二十九条规定情形的，转让人必须按规定办理转让的批准或同意手续，经批准或同意后，依法与受让人签订转让合同。属于其他情形的，转让人可以直接与受让人签订转让合同，但必须符合法律、法规和本办法
规定的转让条件。
（二）转让土地使用权，发生土地使用权增值的，必须依法向税务部门缴纳土地增值税。
（三）受让人在签订转让合同之日起30日内向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。转让土地使用
权，其地上没有建筑物、其它附着物的，受让人在签订转让合同之日起30日内可直接向县级以上人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第三十四条 县级以上人民政府可根据需要，采取行政或经济手段调控土地市场价格，在土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，可以规定最高限价；在土地转让价格明显过低时，市、县人民政府有优先购买权。

第四章 土地使用权出租
第三十五条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
但有本办法第二十五条所列情形之一的，土地使用权不得出租。
第三十六条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订土地使用权租赁合同。土地使用权租赁合同不得违反法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十七条 出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物的，出租人应在签订租赁合同后15日内分别向所在市、县土地、房产部门办理登记手续，并按规定缴纳土地增值税。

第五章 土地使用权抵押
第三十八条 土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人（以下称抵押人）将其土地使用权及地上建筑物、其他附着物作为债务履行担保抵押给债权人（以下称抵押权人）的法律行为。
第三十九条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物可以抵押。抵押人在抵押物价值范围之内，可同时设几个抵押权人。
第四十条 抵押土地使用权时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权的抵押合同不得违反土地使用权出让合同的规定。
但有本办法第二十五条所列情形之一的，土地使用权不得抵押。
第四十一条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押，必须在抵押合同签订之日起15日内分别到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续，未经登记的抵押无效。
第四十二条 抵押人到期不能履行债务的，或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依据法律和合同的规定，处分抵押物。
抵押权人处分抵押物时，土地使用权及地上建筑物、其他附着物分割转让的，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
一项抵押物有几个抵押权人时，抵押权人处分抵押物所得价款的受偿先后顺序，以土地管理部门和房产管理部门的登记顺序为准。
因抵押物的变卖发生权属变化的，必须到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记手续。
第四十三条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应在15日内向土地和房产管理部门办理注销抵押登记。

第六章 土地使用权终止
第四十四条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
土地使用权期满，该地块的土地使用权即由县级以上人民政府收回，并注销土地使用证。其地上建筑物、附着物同时由县级以上人民政府无偿取得。出让合同中规定必须拆除的技术设备和建筑物、附着物等，土地使用者应按时拆除、清理或者交纳拆除、清理费用。
第四十五条 土地使用权期满前，因社会公共利益确需提前收回土地使用权的，土地管理部门须提前通告土地使用者，并根据实际情况给予合理补偿。
第四十六条 出让合同规定的土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前6个月向土地管理部门申请，依照本办法第二章规定，重新签订出让合同，支付出让金，办理有关手续。

第七章 划拨土地使用权
第四十七条 划拨土地使用权是指土地使用者在经县级以上人民政府依法批准缴纳补偿、安置等费用后或者无偿取得的国有土地使用权。
第四十八条 符合下列条件的，经土地管理部门和房产管理部门审查，报有批准权的人民政府批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权方可转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）按本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同并补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押补交土地使用权出让金，应按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的40％。划拨土地使用权出租，也可按月或按年向政府土地管理部门缴纳土地使用权出让金，具体缴纳办法由市、县人民政府确定。
第五十条 转让划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照国务院规定将转让所获收益上缴国家或者作其他处理。
以营利为目的，出租在划拨土地使用权的地块上建成的房屋的，应将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按照国务院规定执行。
以划拨土地使用权设定抵押权的，依法拍卖该土地使用权及其地上建筑物、其他附着物后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十一条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本办法的规定予以出让，其他任何组织和个人均无权处分。
对无偿划拨的土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章 罚 则
第五十二条 违反本办法规定，不按照合法程序，未经批准或越权批准出让土地使用权的，按非法占地和越权批地行为处罚。
第五十三条 不按本办法规定办理土地登记，取得土地使用证的，其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为无效，市、县人民政府土地管理部门应当责令其改正，并依据有关法律、法规的规定进行处理和予以处罚。
第五十四条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地或擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应予纠正，并可根据情节处以出让地价30％以下的罚款；情节严重的，可无偿收回土地使用权。
第五十五条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，市、县人民政府土地管理部门应没收其非法所得，并可根据情节处以非法所得50％以下的罚款。
第五十六条 对不如实申报土地使用权转让、出租成交价格者，市、县人民政府土地管理部门或房产管理部门可责令其补交所漏国务院和省人民政府规费。
未按规定交纳土地增值税的，由税务部门依法处理。
第五十七条 对依本办法实施的行政处罚如有不服，可在接到处罚通知书之日起15日内，向决定处罚机关的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，也可依法向人民法院起诉。

第九章 附 则
第五十八条 因城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等引起的经济纠纷，按有关土地管理、城市房地产管理和经济合同等方面的法律、法规的规定办理。
第五十九条 土地使用者应按国家及本省的有关规定纳税。
第六十条 依照本办法的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。设区的市人民政府可根据本办法制定实施细则。在本办法发布之前各地已颁发的有关规定，凡与本办法相抵触的，一律以本办法为准。


（1997年11月27日经省人民政府第107次常务会议审议通过 1997年12月15日江苏省人民政府令第129号发布）


一、第五十三条修改为：“不按本办法规定办理土地登记，取得土地使用证的，其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为无效，市、县人民政府土地管理部门应当责令其改正，并依据有关法律、法规的规定进行处理和予以处罚。”
二、第五十六条修改为：“对不如实申报土地使用权转让、出租成交价格者，市、县人民政府土地管理部门或房产管理部门可责令其补交所漏国务院和省人民政府规费。
未按规定交纳土地增值税的，由税务部门依法处理。”
本决定自公布之日起施行。



1995年4月13日