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深圳经济特区商品住宅外销管理办法

时间:2024-07-26 07:47:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9601
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深圳经济特区商品住宅外销管理办法

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区商品住宅外销管理办法
深圳市人民政府



第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)商品住宅外销的管理,保障房地产市场的正常秩序,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合特区的实际情况,特制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅外销,是指将特区内的住宅出售给境外公司、企业其他组织、外国人、华侨、港澳台同胞以及在境外中资机构服务的国内人员。下列组织、个人有优先购买权:
(一) 在特区投资的外国人、华侨、港澳台同胞及其组织;
(二) 受雇请在特区工作的外国人、华侨、港澳台同胞。
第三条 外销的商品住宅用地,纳入年度的土地供应计划,计划由深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)编制,报经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准后执行。执行中,需要调整计划的,应报市政府批准。
市规划国土局向市政府报送的年度土地供应计划中应载明商品住宅外销用地(包括开发企业土地存量中的年度外销用地)的位置、面积、出让方式。
第四条 拥有行政划拨土地存量的企业,应于每年九月底前向市规划国土局报送下年度的商品住宅外销计划。经批准纳入年度外销供应计划的,方可将商品住宅外销。符合前款规定的,开发企业还应与市规划国土局签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同),并按照外销市场价格补
交地价款,地价款以外汇支付。
第五条 商品住宅外销用地以招标、拍卖方式有偿出让。出让对象为在特区内具有房地产开发权的企业以及外国、华侨、港澳台的经济组织或个人。
第六条 商品住宅外销用地的地价及住宅售价,一律以外汇支付。
第七条 原拥有商品住宅外销经营权的单位,啄本办法施行之日起,其外销经营权予以取消,但通过有偿取得土地使用权,经批准取得单项外销权的除外。被取消外销经营权的单位,须按有关规定办理注销或变更登记等手续。
第八条 土地使用者在交清地价款后,凭出让合同到市规划国土局领取《商品住宅外销许可证》。
土地使用者外销商品住宅时,应将《商品住宅外销许可证》悬挂在售楼场所,以备查验。土地使用者制作的售楼广告和说明书中,应载明《商品住宅外销许可证》的号码。购楼者须认明《商品住宅外销许可证》方可购买。由于售楼广告或说明书作不真实宣传,或误导而造成所购住宅不
能登记的,土地使用者应承担责任。但购楼者明知不能外销而购买的,损失自负。
第九条 土地使用者刊登售楼广告,须持有《商品住宅外销许可证》,预售的,还须持有市规划国土局批准其预售商品住宅的批准文件。没有按上述规定提交证书、批准文件的,广告经营单位应当拒绝为其刊登售楼广告。
第十条 符合本办法第二条规定享有优先购买权的单位或个人,购买商品住宅的数量由市规划国土局核定。市规划国土局对行使优先权者给予指导。
第十一条 土地使用者向市规划国土局提出预售外销商品住宅申请时,必须提交下列文件:
(一) 市规划国土、建设管理部门签发的《建筑许可证》和《开工许可证》;
(二) 预售说明书;
(三) 房屋使用、管理、维修公约;
(四) 预售款的监管机构(银行或律师事务所)和监督方案;
(五) 经银行或注册会计师审核的,除用地价款外,投入开发建设的资金已达总投资的百分之二十五的验资证明;
(六) 《商品住宅外销许可证》。
预售说明书应包括的内容:楼宇的位置、装修标准、总套数、拟公开销售套数、每单元的建筑面积、拟售的价格、预售的时间、地点、竣工及交付使用的时间。预售申请一经批准,预售说明书对土地使用者有约束力。售楼广告与预售说明书的内容必须一致。
第十二条 预售的外销商品住宅,在未领取《房地产证》前不得转让,否则,转让无效。
经批准预售外销商品住宅的,土地使用者应当在预售之日起,每满七日后的第二天,将预售者的名册和商品买卖合同(预售),报市规划国土局办理预售登记。
商品房买卖标准合同由市规划国土局会同深圳市工商行政管理局统一印制,按实际需要编号提供,使用其它文本一律不予登记,土地使用者弄虚作假或未按期办理预售登记的,按《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条的规定处理。
第十三条 预售外销的商品住宅必须公开销售。市规划国土局对房地产开发企业的销售活动进行监督。
第十四条 内销的商品住宅,不得转让给外国人、华侨、港澳台同胞及其组织。
第十五条 违反本办法第七条、第十四条规定以及未领取《商品住宅外销许可证》而预售或外销商品住宅时,其交易行为属非法转让土地,市规划国土局不予办理登记手续,并按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理,没收非法所得。违反者属房地产开发企业的,
同时注销其房地产开发经营权。
第十六条 土地使用者违反本办法第八条第二款规定的,由市规划国土局责令其停止售楼,限期改正。
第十七条 本办法施行前商品住宅已外销,但尚未按有关规定履行登记手续的,当事人应在本办法施行之日起三个月内到市规划国土局登记,市规划国土局按下列规定进行处理后,发给《房地产证》:
(一) 没有房地产外销权,又未经市规划国土局批准,而进行商品住宅外销的,按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条处理,没收其非法所得;
(二) 有房地产外销权的单位,其外销商品住宅的使用年期超过土地使用年期的,由销售单位向市规划国土局补足超过年期部分的地价款后,认可其土地使用年期;
(三) 一方出地,一方出资,合作建房外销的,按本条第(一)、(二)项的规定处理。
第十八条 经营房地产交易(代理)企业,必须按本办法的有关规定开展经营活动。违反者,由市规划国土局予以警告,责令其纠正;情节严重的,注销房地产交易经营权。
第十九条 过去市政府颁发的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第二十条 本办法由市政府负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起施行。



1992年8月3日

国家劳动总局、全国总工会关于整顿与加强劳动保险工作的通知

劳动总局 全国总工会


国家劳动总局、全国总工会关于整顿与加强劳动保险工作的通知
劳动总局、全国总工会



劳动保险是党和政府关心职工生活,保护职工健康,减轻职工在生、老、病、死、伤、残时的困难,鼓舞职工生产积极性,促进生产建设发展的一项重要措施。但是,由于林彪、“四人帮”的干扰破坏、给劳动保险工作造成很大混乱。为了使劳动保险工作适应四个现代化建设的需要,
现提出整顿与加强劳动保险工作的意见如下:
一、企业单位行政与基层工会要在党委领导下,密切协作,相互配合,认真贯彻执行劳动保险政策、法令,整顿与加强基层的劳动保险工作。
(一)以企业单位行政为主,会同基层工会批准和办理职工退休、退职;建立医务劳动鉴定委员会,确定病、伤职工的休假、复工、定残工作;改进医疗卫生;按财政部关于“企业的退休职工、长期病号工资和其他劳动保险开支,改在营业外列支”的规定,做好各项劳动保险待遇的支
付工作。
(二)以基层工会为主,会同企业行政,健全各项手续制度,整顿劳动保险卡片,正确及时地审批和办理职工各项劳动保险待遇;关心病、伤职工的生活,定期组织慰问;做好劳动保险群众工作。
行政与工会应共同加强对退休、退职、残废职工和因工死亡职工遗属的管理教育工作。
鉴于目前基层单位的劳动保险工作,有的是行政管理,有的是工会管理,要从实际出发,无论行政管或工会管,都应分工合作,互相支持,把基层劳动保险工作整顿好,管理好。
二、各级政府劳动部门和各级总工会要互相配合,密切协作,共同加强对基层劳动保险工作的领导。
(一)省、市、自治区劳动局根据法规和上级指示,拟定实施办法和草拟集体所有制单位的劳动保险办法。
各级政府劳动部门应贯彻执行国家有关劳动保险政策、法令,督促检查企业单位劳动保险法规的执行;解释劳动保险法令;受理职工的申诉。
(二)基层以上各级工会组织应贯彻执行国家有关劳动保险政策、法令,督促检查基层劳动保险业务;处理劳动保险日常管理工作中的问题;受理职工的申诉。
(三)各级劳动部门和总工会,处理各地区有关部门或基层提出的劳动保险问题。遇到重大问题时,应互相商量,妥善解决。
三、各省、市、自治区劳动局、总工会,应根据上述精神,结合本地区情况,建立健全机构,充实专业干部,完善工作制度,培训干部,整顿与加强基层的劳动保险工作。使劳动保险政策、法令,能够正确地贯彻执行。



1980年3月14日

中国人民银行关于进一步整顿和规范同业资金拆借秩序的通知

中国人民银行


中国人民银行关于进一步整顿和规范同业资金拆借秩序的通知
1993年6月16日,中国人民银行

近几年来,随着改革的深化,我国金融机构间的同业资金拆借有了较大的发展,对于调剂资金余缺、搞活资金融通起到一定作用,对于支持经济发展也做出一定贡献。但是,从去年以来,资金拆借市场秩序出现混乱。不少金融机构违反金融法规,利用资金拆借渠道逃避信贷规模控制和管理,大量转移信贷资金去炒房地产、炒股票、办公司,或用于地方财政开支搞开发区、上新项目,扩张固定资产投资规模,变短期资金为长期投资,延长拆借资金期限,收取“手续费”、“好处费”,提高拆借资金利率,进行拆借利率大战等。这种混乱状况造成了银行信贷资金大量流失,严重干扰了宏观金融调控,使国家重点资金需要无法保证,部分金融机构出现支付困难,影响了银行的正常运营。为迅速扭转这一状况,根据党中央、国务院的指示精神,人民银行总行决定,从即日起,以整顿、规范同业资金拆借为突破口,抓住突出问题一查到底,将整顿金融秩序工作引向深入。这次整顿工作始终要与深化金融改革,完善宏观金融调控机制,建立银行自我约束机制,规范金融市场行为结合起来,从而促进优化资金结构、提高信贷资产质量,使信贷资金营运和金融秩序走上正常轨道。现将有关问题通知如下:
一、要充分认识整顿同业资金拆借秩序的重要性和紧迫性
当前同业资金拆借市场秩序混乱的局面已经严重影响和危害整个金融事业的健康发展,到了非整顿不可的地步。如果任其发展下去,将会对金融稳定、经济发展造成严重的不良后果。对这一点,金融系统干部特别是各级领导同志要有清醒的认识,要认真学习邓小平同志关于建设有中国特色社会主义的思想和党的十四大提出的建立社会主义市场经济的理论,明确整顿和规范资金拆借的紧迫性。
运用市场手段和机制配制社会资金是金融改革的方向,但社会主义资金市场是统一、有序、高效、公平竞争的市场,而不是无政府、自由化的混乱市场。目前一些金融机构利用拆借方式扩张固定资产投资、逃避贷款规模控制,甚至挪用备付金、汇差资金和人民银行再贷款去炒股票、炒房地产、办公司、用于地方财政开支。这种现象并不是市场经济所要求的,而是破坏了社会主义资金市场的正常秩序,同时也干扰了金融体制改革的健康发展,败坏了金融机构和资金市场的声誉。因此,必须坚决整顿资金拆借秩序,坚决制止和纠正这种不正常的现象。
建立适应社会主义市场经济的金融体制,决不能削弱对金融机构的监督和管理。专业银行逐步转化为商业银行,是金融改革的目标,但目前一步到位转为商业银行的条件尚不具备,还要承担必要的宏观调控的任务。由于金融行业的特殊情况,一家金融机构的经营风险,会影响相当一部分相关企业和个人的利益,严重的甚至可能诱发全社会信用危机。为了保证金融体系的安全营运,维护正常的金融秩序,对金融业实行分业管理,进行严格监督,要求商业银行建立完备的自我约束机制和风险机制,是国际上金融管理的成功经验。目前,我国不少银行,擅自打破分业管理的政策界限,把信贷资金转去办公司、搞投资、炒房地产和股票,不顾经营风险,盲目扩大经营范围,单纯追逐利润,这是不能允许的。银行信贷是国家调节经济的重要杠杆,信贷资金营运是否合理,金融改革是否有成效,要看是否有利于实现货币稳定和经济协调稳定发展;是否有利于实现信贷资产安全性、流动性、效益性的统一;是否有利于提高整个经济的效益。整顿金融秩序,最终是为了推进金融改革。
目前许多地方拆借资金利率越来越高,导致存贷款利率上升,拆借资金的用途不顾国家产业政策,谁出的利率高、费用率高就拆给谁,大量资金被用于固定资产投资,严重违反了利率政策,扰乱了宏观金融调控。这个问题不解决,就不可能搞好信贷资金的管理和调控。目前一些银行发生支付困难,也同任意拆出资金有关。这种情况再不扭转,后果将不堪设想。
因此,各家、各级金融机构务必认识这次整顿资金拆借秩序的重要性,要提高和统一思想认识,顾全大局,遵照本通知的要求和部署积极开展整顿工作,要把它当作整顿整个金融秩序的突破口,切实抓紧抓好。
二、整顿和规范同业资金拆借秩序的重点、内容和方法
这次整顿工作从今年六月份开始,整顿的对象是国内各类金融机构。
(一)整顿的重点:中国人民银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行、交通银行和所有商业银行。
(二)整顿的内容:以中国人民银行制定的金融法规为依据,全面检查、清理同业资金拆借业务和有关的信贷业务。
(三)整顿的方法:以自查为主,自查和检查相结合,在全面开展自查的基础上进行检查稽核;边检查,边处理,检查与处理相结合;查处与防范相结合,在查处的同时,制定相应的法规制度、规范拆借行为,堵塞漏洞,防止再犯;整顿与改革相结合,通过整顿解决目前存在的问题,通过改革建立长远的制约机制和风险责任机制。
具体步骤和要求是:
1、列为这次整顿的金融机构,必须立即对一九九二年以来到一九九三年五月底为止拆入资金来源和用途、拆出资金的来源、用途和去向,执行中国人民银行银发〔1993〕27号文件的情况和问题,首先进行自查和纠正,对严重违规违纪的要进行处理。各行要按统一印发的统计表格填报和附加文字说明,在七月底以前上报人民银行总行。
2、一九九三年八月十五日以前未能收回违反规定的拆出资金;对省以下资金市场、融资网络下拨的周转金、交纳的入网基金;以拆借名义拨付给所属国际业务部、房地产信贷部、信托投资公司和自办的第三产业各类公司的资金,要逐笔造册登记,说明没有收回的原因,提出收回的最后期限,并提出处理意见,于八月底以前上报人民银行总行。在清收、上报过程中,决不允许弄虚作假,凡作假表、造假帐、报假数者,一经发现,要对有关领导和责任人加重处理。
3、对于银行办理的未进规模的各项贷款,必须纳入信贷规模进行考核;各级专业银行、商业银行设立的国际业务部、房地产信贷部必须按照中国人民银行规定的范围经营业务,发放的各种贷款必须按人民银行规定进行考核。
4、各家银行总行、省级分行要抽调强有力人员,根据金融机构自查的统计表、登记表,对所属分支金融机构进行检查、稽核,在六、七月份抓一、二个违规违纪严重的典型,坚决查处,进行通报,以推动整顿工作的深入开展,并于一九九三年八月底以前将检查稽核情况报人民银行总行。
(四)整顿的组织机构。为了更有效地组织开展这项整顿工作、人民银行总行成立整顿金融秩序领导小组,并下设办公室,从计划资金司、金融管理司、金融体制改革司、利率储蓄管理司、会计司、业务稽核司、监察局和办公厅抽调专人参加,负责整顿工作的具体组织和督促检查。各专业银行、交通银行总行和人民银行省级分行也要设立相应的整顿机构。
三、规范同业拆借活动,完善资金拆借市场体系
资金拆借秩序混乱,既是金融秩序混乱的突出表现,也是国民经济运行中深层次矛盾的反映。其根本原因在于一些地方、部门和金融机构对社会主义市场经济模式缺乏明确的认识,在发展市场经济中出现了无政府现象。宏观经济调控体系和微观经济运行机制不健全,旧体制没有打破,投资膨胀、消费膨胀的根源没有消除,缺乏有效的自我约束机制和风险责任机制。因此,整顿规范同业资金拆借秩序,始终要与深化金融体制改革、完善金融宏观调控手段、建立健全银行自我约束机制、规范金融市场行为结合起来。只有通过深化金融体制改革,才能从根本上纠正资金拆借秩序混乱的现象,促进全国统一、有序、高效、公平竞争的资金拆借市场体系的建立与完善。
(一)建立健全全国统一的资金拆借市场体系。
1、在人民银行总行设立资金融通中心。融通中心的职能是:运用市场机制,实施中央银行金融宏观调控;办理中国人民银行融资券业务;制定全国统一的资金拆借市场管理办法,并监督检查执行;调剂全国资金余缺,起到资金拆借市场的龙头作用;为全国的资金拆借提供报价、咨询和信息服务。
2、在省、自治区、直辖市和计划单列城市,各成立一家由人民银行牵头的资金融通中心,统一执行人民银行总行的宏观金融政策,统一调剂本地区各金融机构之间的资金余缺。
3、各省、自治区、直辖市和计划单列城市专业银行,可分别保留一家经批准设立的资金拆借中介机构,负责本地区系统内的资金融通,也可以无形市场在系统内融通资金。
4、以八大中心城市的资金融通中心为依托,逐步向周围省会城市和中小城市幅射联网,逐步完善区域性的资金融通网络。
除上述机构以外设立的有形资金拆借市场,包括融资中心、融资网络,不论原来是否经过人民银行批准,在一九九三年八月十五日前一律撤销,并认真做好善后事宜。下拨的周转金和交纳的入网基金,由下拨、交纳的单位全部收回。经人民银行批准设立的省、自治区、直辖市和计划单列城市的资金拆借中介机构,吸收入网基金的范围和总额,要报人民银行总行批准。从文到之日起,所有银行、城乡信用社和各类信托投资公司、财务公司、租赁公司以及保险公司,只能为了解决自身资金余缺的临时需要拆入拆出资金,不得经营资金拆借中介业务。上述金融机构原来办理的资金拆借中介业务,按规定期限到期后全部清偿。
(二)按照资金合理流向划分资金拆借层次。凡省、自治区、直辖市以下金融机构的资金拆借,应以解决同城票据清算头寸不足为主,并先在本县、本地市范围内调剂资金余缺,需要向地市以外或省、自治区、直辖市以外拆入拆出资金的,必须通过省一级资金融通中心办理。各家专业银行、商业银行系统内相互之间的资金拆借,可通过本系统的资金拆借中介机构办理,也可以通过由人民银行牵头的资金融通中心办理。但跨系统的资金拆借,一律通过由人民银行牵头的资金融通中心办理。城乡信用社、信托投资公司、财务公司、租赁公司以及保险公司的拆入拆出资金,一律通过由人民银行牵头的资金融通中心办理。严禁金融机构向非金融机构拆出拆入资金。
(三)建立自我约束机制,按照自身的资金可能和清偿能力控制拆借总量。金融机构用于拆出的资金,只限于存大于贷并交足法定准备金、留足5%的备付金、归还到期人民银行贷款和上缴应缴联行汇差后的剩余资金。按照上述几项因素计算,凡属于挪用人民银行信贷资金、联行汇差资金拆出资金的,必须作出计划,限期收回。
各金融机构必须按照中国人民银行规定拆入资金比例的最高限,控制拆入资金量。拆入资金只能用于解决同城票据清算头寸不足和季度内先支后收等临时资金周转的需要。严禁用拆入资金扩大贷款规模,严禁以拆借之名逃避贷款规模控制。
(四)严格控制资金拆借的期限和利率。资金拆借要以日拆为主,任何拆借最长不得超过一个月,一般不得展期,遇特殊情况,可一次性展期7天。所有金融机构拆借资金的利率,不得超过中国人民银行规定的最高限,不得在利息或服务费以外收取任何其他费用。资金拆借市场办理拆借中介业务时,加收了利差便不能收取服务费,收取了服务费便不能加收利差。加收利差最高不能超过拆入利率的0.3‰(月息),收取服务费按拆借金额计算,每笔收费不得超过同期拆借利差的水平。拆借利息和服务费,一律采取转帐结算,并汇划到对方的结算帐户上。不得另立帐户转入“小金库”,不准支付现金。超过规定标准已经收取的利息与服务费,在七月底之前须如数上报,作业务收入。凡逾期不报,不入业务收入帐的,一经查出,全部收缴中国人民银行,上缴国库。
(五)在控制贷款规模的同时,要控制货币供应量。对存款增加多的地区和金融机构,在上缴法定准备金、留足支付准备金和留下实现贷款规模所需资金后,中国人民银行可根据其资金多余程度,分配购买一定比例的中国人民银行融资券或提前收回一定比例的再贷款。各地政府和各家银行总行要支持配购融资券任务的完成,支持提前收回再贷款。
(六)实行收回拆借资金与人民银行贷款挂钩的办法。从六月份起,中国人民银行对各省、自治区、直辖市和各家专业银行增加再贷款,要考核各地区、各家银行系统压缩收回拆出资金,充实支付准备金情况。凡是不能按规定如期收回拆出资金的,不但不给增加人民银行再贷款,相反要收回同额未到期的人民银行再贷款,扣减贷款规模。从六月份开始,各地人民银行对非银行金融机构发放再贷款,必须经过人民银行总行审批。已放出的对非银行金融机构的再贷款,要进行清收,在八月十五日以前至少要压缩收回五月末余额的50%。