湖北省武汉市人民政府


武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法
武汉市人民政府


《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了贯彻落实本市住房制度改革方案，建立社会主义市场经济条件下的住房新体制，支持和鼓励职工购、建住房，改善居住条件，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 职工个人住房公积金贷款，是为实行住房公积金制度的职工，在本市购、建（包括翻建和大修，下同）自住住房开办的专项委托贷款（以下称公积金贷款）。
第三条 公积金贷款属于政策性住房贷款，实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金权利与义务对等的原则。
第四条 公积金贷款依法实行担保方式。
第五条 公积金贷款由市房改委资金管理中心审定、发放并与借用公积金贷款职工（以下称借款人）签订公积金贷款合同（以下称贷款合同），有关金融手续委托银行办理。

第二章 对象和条件
第六条 凡在本市按规定足额缴存住房公积金的职工，均有资格成为公积金贷款申请人。
第七条 公积金贷款申请人应同时具备下列条件：
（一）有本市城镇常住户口，且有完全的民事行为能力；
（二）足额缴存住房公积金（新实行住房公积金制度单位的职工或新参加工作的职工，连续一年足额缴存住房公积金）；
（三）在市房改委资金管理中心指定的银行专户存有不低于所购、建住房总价20％、存期不少于3个月的购、建房款；
（四）有按时偿还公积金贷款本息的能力。

第三章 额度、期限、利率
第八条 公积金贷款额度包括可贷额度和最高额度。公积金贷款可贷额度，为借款人（借款人的配偶足额缴存住房公积金的，包括配偶；未足额缴存住房公积金的，不包括配偶）年工资总额之和×35％×贷款期限；公积金贷款最高额度为人民币10万元，一般不超过所购、建住房总
价的50％，最高不超过所购、建住房总价的70％。
公积金贷款额度由市房改委资金管理中心按缴贷挂钩原则和借款人具体情况核定。
第九条 公积金贷款期限一般为5至10年，最长不超过15年。
第十条 公积金贷款利率由市房改委按国家有关规定确定和发布。

第四章 贷款程序
第十一条 借款人借用公积金贷款应如实填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，经所在单位审查同意后，连同下列证明材料交市房改委资金管理中心：
（一）本人具有法律效力的身份证明（身份证和户口簿）；
（二）本人所在单位出具的经济收入的书面证明；
（三）所购住房的合法房地产权属证件或购买住房的协议；
（四）批准自建住房的文件和其它相关证明；
（五）市房改委资金管理中心要求提供的其它证明材料。
第十二条 市房改委资金管理中心应对借款人的申请进行审核。经审核同意的，应分别办理手续：是购买住房的，签发公积金贷款承诺书，由其据以与售房单位签订购房合同；是自建住房的，书面通知其办理房屋估价手续。
第十三条 借款人在与市房改委资金管理中心签订贷款合同前，应按下列规定提供担保：
（一）以房地产抵押担保的，与市房改委资金管理中心签订抵押合同，并到房地产管理部门办理抵押登记手续；
（二）以有价证券质押担保的，与市房改委资金管理中心签订质押合同（以记名式有价证券质押担保的，再到发售单位进行出资登记）；
（三）在抵（质）押合同签订后，办理住房公积金贷款综合保险，或经市房改委资金管理中心同意，请具有民事行为能力的法人作为第三方保证人，并办理房产保险；
（四）将房地产管理部门颁发的《房屋他项权证》或经注记的房屋预售、预购合同、质押登记的法律文书和有价证券、保险单等，交市房改委资金管理中心保管（签订住房预售、预购合同的，在房屋竣工后，按国家有关规定到房地产管理部门补办《房屋他项权证》，并将《房屋他项权
证》交市房改委资金管理中心保管）。
第十四条 市房改委资金管理中心在与借款人签订贷款合同后，通知委托银行发放公积金贷款；用于购买住房的，由银行以转帐方式划转到售房单位在指定银行开立的结算帐户内；用于自建住房的，由银行直接划拨到借款人在指定银行开立的专户内。

第五章 担 保
第十五条 借款人用所购、建住房抵押，抵押值最高不得超过抵押房产现值的70％；用经认可的国债、银行定期存单质押，质押金额不得低于所借公积金贷款本息。
第十六条 抵押或质押担保的范围，包括公积金贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和市房改委资金管理中心实现债权的费用。
抵押权益自抵押物登记之日起生效，质押权益自有价证券移交之日起生效。
第十七条 抵押期内，抵押人（借款人，下同）不得擅自将抵押物在抵押担保的范围内作重复抵押；质押期内，出质人（借款人）不得以任何理由对质押物挂失或追索。
第十八条 抵押人未经抵押权人（市房改委资金管理中心，下同）同意，擅自改变抵押物结构，使抵押物价值少于抵押权价值，以及抵押人人为造成抵押物价值减少，抵押权人有权要求抵押人以其它财产为减少的价值提供担保。
第十九条 借款人不履行贷款合同，由抵押权人按有关规定处分抵押物或质押物，以所得款项清偿公积金贷款本息和本办法第十六条第一款规定的其它费用；处分抵押物或质押物所得款项，不足以清偿公积金贷款本息和支付有关费用，市房改委资金管理中心有权向借款人或保证人追索
；所得款项超过偿还公积金贷款本息和有关费用的部分，应予退还。 第二十条 抵押权、质押权与其担保的公积金贷款债权同时存在。公积金贷款债权解除时，抵押权、质押权随之解除，市房改委资金管理中心亦随之将有关保管物予以归还，同时办理抵押权、质押权注销登记手续，贷
款合同终止。
第二十一条 本办法规定的第三方保证为连带责任保证，保证人应具有代为偿还公积金贷款本息的经济能力，保证范围为贷款合同中约定的全部债权、债务。
第二十二条 因合法事由变更保证人，借款人必须及时办理变更手续；未办理变更手续的，原保证继续有效。
第二十三条 保证人履行保证责任后，市房改委资金管理中心应将设定的抵押权或质押权转让给保证人；保证人有权向借款人追索。

第六章 保 险
第二十四条 借款人办理公积金贷款综合保险或房产保险，投保期限不得低于抵押期限，投保金额不得低于公积金贷款金额，且必须指明市房改委资金管理中心为保险受益人，享有保险金请求权。
第二十五条 抵押有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，市房改委资金管理中心有权代为投保，一切费用由借款人承担。

第七章 偿 还
第二十六条 借款人应恪守信用，严格履行贷款合同，按期偿还公积金贷款本息。
第二十七条 公积金贷款本息应按下列公式计算的月还款额，逐月等额偿还，借款人可每月到银行交款，也可委托所在单位每月从工资中代扣转交银行。
公积金贷款期限（月数）
公积金贷款利率×（1＋公积金贷款利率）
月还款额＝公积金贷款本金×－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
偿还期限（月数）
（1＋公积金贷款利率） －1
第二十八条 借款人提前偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应按实际贷款期限计算利息。
质押的有价证券的兑现期先于公积金贷款还款期，市房改委资金管理中心应在与借款人协商后，按期将有价证券兑现，并将兑现价款用于提前偿还所担保的公积金贷款本息。
第二十九条 借款人未按期偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应及时发出催还通知书，并按国家有关规定罚息。
第三十条 借款人连续3个月不按贷款合同规定偿还公积金贷款本息，市房改委资金管理中心应向保证人发出催还通知书，并有权要求保证人承担代为清偿的责任；办理公积金贷款综合保险的，由保险人代为清偿。

第八章 附 则
第三十一条 公积金贷款双方的任何一方要求变更或提前解除贷款合同，必须书面通知另一方；在未达成新的协议前，原贷款合同继续有效。
第三十二条 履行贷款合同中发生纠纷，由双方协商解决；协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。
第三十三条 本办法由市房改委资金管理中心负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。1996年1月30日市人民政府办公厅印发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理试行办法》（武政办〔1996〕17号）同时废止。



1997年10月13日
电梯改造里的正义观
郭旺生
某小区，没有设立业主委员会，没有业主公约。现拟换电梯，征求意见，更换有10户口不同意，电梯更新方案搁置，只有一部电梯可用，而且经常瘫痪，业主叫苦连天。像这种事情，法律似乎不管用，法律没有授权物业管理公司强制要求那10户人家把钱吐出来，也没有授权物业管理公司通过管理费来分摊费用，同时，也似乎难以在电梯建成后禁止没交钱的业主乘坐电梯，如此难题，如何解决？既然法律无明文规定此事该如何处理，即使诉至法院，连案由都找不到。
对于这个问题，似乎只能从理论上进行分析了，通过理论分析，我们试图寻找解决问题的理论依据。
柏拉图说，“正义，不外乎是对强者有利的东西。”按照这种观点，就我国而言，所谓的正义，就是遵守服务于工农阶级利益的法律的约束，所谓的不正义，就是不按照这种法律行事，违反这种法律的人。但是，遵守这种法律，必然会导致扩大一部分人的利益而一定程度上减损了自己的利益。现在，那些同意换梯并愿意缴纳费用的业主，遵守了多数人的游戏规则，因为人数占多，从数量上看，是强者。但是，由于少数人的不赞成，电梯更换方案搁置了，这里的少数人却事实上成为了“强者”（因为他们可以阻碍方案的实施）。少数人服从多数人的民主法则在此没有办法实施，由于没有任何业主公约，也没有法律强制要求他们必须同意，所以，正义，有利于拒绝接受改造方案的业主。那么，就能推出，这些不交钱的业主的行为是正义的。
正义分为两种—分配正义和矫正正义。分配正义就是按照你的身份，你的地位给你分配资源。而矫正正义是为了调整法律的刚性和一般性而生的。用通俗的例子解释，例如刑法里的犯罪行为，因行为性质不同，危害性不同，所涉的罪名也不同，所受的处罚也不同，这就是分配正义。三个小孩在天台上玩，一起往楼下扔石子，其中一颗掷伤人，但无法确定究竟是谁扔的，法律要求三个人都要承担责任。虽然对于非实际加害人来说，他是无辜的，但由于他参与了危险行为。虽然无法确定实际加害人，但受害人是无辜的，为了衡平，而要求所有行为人承担连带责任，这就是矫正正义。
那么，拒绝交钱的那些业主，其行为符合分配正义还是矫正正义的范畴呢？那些业主之所以不交钱，多半认为是一部电梯也够用，你们出钱修了，我可以不用，既然没使用，当然就不用付款。那么，这种行为需不需要矫正呢？一部电梯，虽然不时瘫痪，但总是可以使用，未达到必须更换，不更换会导致不公，不正义的问题发生，因此，没有必要进行矫正。所以，在没有业主委员会或者业主公约的前提下，这种情形应该是分配正义的范畴。
看来，业主们是有权不接受电梯改造方案的，讨论到这里，除了在新安装的电梯上加装IC卡（只有交了钱的业主才能用），我想不到更好的合法合理的方法了。（郭旺生）

郭旺生律师联系方式：QQ：1462647942 邮箱:dffy101@163.com