最高人民法院


最高人民法院知识产权案件年度报告（2009） （摘要）


【编者按】

《最高人民法院知识产权案件年度报告（2009）》全文共6万余字，现摘要刊登。报告全文将由中国法制出版社于近日出版。

随着知识产权司法保护工作机制的进一步完善和修正后的民事诉讼法的贯彻执行，最高人民法院知识产权审判庭受理的知识产权案件持续增长，审结的案件大幅上升，最高人民法院的知识产权审判监督和业务指导职能得以有效发挥。2009年，最高人民法院知识产权审判庭共新收各类知识产权案件297件，加上2008年旧存的143件，共有各类在审案件440件，比2008年增长33.7%；共审结各类知识产权案件390件，比2008年增长111.96%。这些知识产权案件呈现如下特点：新类型案件和重大复杂疑难案件增多；案件的专业技术性增强；涉外案件比重增大。新型、复杂、疑难案件不断冲击着法律的边界，拓展出需要法律调整的新领域，产生了更多更强烈的司法新需求。最高人民法院通过个案的审理和裁决，对新问题和新领域进行深入研究并给予及时回应。这些个案裁决体现了最高人民法院在保持法律的稳定与变动的和谐、维护私人利益和公共利益的平衡、实现法律效果和社会效果的统一方面所作出的创造性努力。在总结2009年首次发布《最高人民法院知识产权案件年度报告（2008）》经验的基础上，今年最高人民法院从其已有最终结论性意见的知识产权案件中精选出37件具有普遍指导意义的典型案例，以新的撰写体例形成本年度报告并向社会公布。

一、专利案件审判

1、改劣技术方案是否落入专利权的保护范围

在张建华与直连公司等专利侵权案〔（2008）民提字第83号〕中，最高人民法院认为，人民法院判断被控侵权技术方案是否落入专利权保护范围时，应当将被控侵权技术方案的技术特征与专利权利要求记载的全部技术特征进行对比；若被控侵权技术方案缺少某专利技术特征而导致技术效果的变劣，则应认定被控侵权技术方案未落入专利权的保护范围。

2、禁止反悔原则的适用

在沈其衡与盛懋公司专利侵权案〔（2009）民申字第239号〕中，最高人民法院审查认为，在认定是否构成等同侵权时，即使被控侵权人没有主张适用禁止反悔原则，人民法院也可以根据业已查明的事实，通过适用禁止反悔原则对等同范围予以必要的限制，合理确定专利权的保护范围。

3、对方法专利权利要求中步骤顺序的解释

在OBE公司与康华公司专利侵权案〔（2008）民申字第980号〕中，最高人民法院认为，在方法专利侵权案件中适用等同原则判定侵权时，可以结合专利说明书和附图、审查档案、权利要求记载的整体技术方案以及各个步骤之间的逻辑关系，确定各步骤是否应当按照特定的顺序实施；步骤本身和步骤之间的实施顺序均应对方法专利权的保护范围起到限定作用。

4、专利侵权案件的审理思路和技术对比分析方法

在薛胜国与赵相民等专利侵权案〔（2009）民申字第1562号〕中，最高人民法院对适用等同原则时如何具体判断“三个基本相同”和“显而易见性”作了比较深入的分析。最高人民法院同时指出，专利权人在侵权诉讼程序中对其技术特征所做的解释如果未超出其权利要求书的记载范围，也与其专利说明书及附图相吻合时，可以按照其解释限定该技术特征。

5、对专利法第四十七条第一款中“宣告无效的专利权”的理解

在万虹公司与平治公司等专利侵权案〔（2009）民申字第1573号〕中，最高人民法院认为，专利法第四十七条第一款中“宣告无效的专利权”是指专利复审委员会作出的效力最终确定的无效宣告请求审查决定所宣告无效的专利权；在该无效决定效力最终确定之前，在民事侵权案件中不宜一律以之为依据直接裁判驳回权利人的诉讼请求。

6、宣告专利权无效的决定的追溯力

在雪强公司与许赞有其他侵权案〔(2008)民申字第762号〕中，最高人民法院审查认为，专利法（2000年第二次修正）第四十七条第二款所称的“裁定”，是指涉及专利侵权的裁定，即人民法院经过审理作出认定专利侵权成立的生效裁判的，就该案作出并已执行的裁定，不包括裁判认定不构成专利侵权所涉及的有关裁定。

二、著作权案件审判

7、职务作品著作权的推定归属

在陈俊峰与金盾出版社著作权侵权案〔（2009）民监字第361号〕中，最高人民法院根据双方当事人的行为，推定当事人之间存在涉案作品著作权由金盾出版社享有的意愿，从而肯定了职务作品的著作权归属可以通过推定的方式予以确定。

8、使用他人已经合法录制为录音制品的音乐作品制作录音制品并复制和发行的法定许可

在大圣公司与王海成等著作权侵权案〔（2008）民提字第57号〕中，最高人民法院澄清了著作权法第三十九条第三款与第四十一条第二款的法律适用关系，明确了经著作权人许可制作的音乐作品的录音制品一经公开，其他人再使用该音乐作品另行制作录音制品并复制、发行，应适用著作权法第三十九条第三款规定的法定许可，不再适用第四十一条第二款“经著作权人许可”的规定。

9、涉及提供链接服务的网络服务提供者的直接侵权责任

在慈文公司与海南网通公司著作权侵权案〔（2009）民提字第17号〕中，最高人民法院明确了涉及提供网络链接服务的网络服务提供者承担直接侵权责任的条件。从该案的再审判决中可以看出，如果网页或网站上没有显示任何对应的域名或者网站名称等信息可以表明该网页属于第三方所有，就不能认定该网络服务提供者系提供链接服务，其应对该网页或网站上的被控侵权行为承担直接侵权责任。

三、商标案件审判

（一）商标授权确权行政案件审判

10、“一事不再理”原则的判断和适用标准

在“采乐”商标行政案〔（2008）行提字第2号〕中，明确了“一事不再理”原则的判断和适用标准。最高人民法院认为，强生公司在前两次提出评审申请时，已经穷尽了当时可以主张的相关法律事由和法律依据；商标评审委员会已经就相关事实和理由进行了实质审理，并两次裁定维持争议商标注册；强生公司援引修改后的商标法，仍以商标驰名为主要理由，申请撤销争议商标，商标评审委员会再行受理并作出撤销争议商标的裁定，违反了“一事不再理”原则；对已决的商标争议案件，商标评审委员会如果要受理新的评审申请，必须以有新的事实或理由为前提。

11、商标法（2001年修正）对该法施行前已有行政终局裁定的商标争议的溯及力

在前述“采乐”商标行政案中，最高人民法院还阐明了商标法（2001年修正）对该法施行前已有行政终局裁定的商标争议的溯及力问题。最高人民法院基于信赖保护原则认为，2001年修改后的商标法对于该法修改前已受终局裁定拘束的商标争议不具有追溯力。

12、判断商标近似时对特定历史因素的考虑

在“秋林”商标行政案〔(2009)知行字第15号〕中，最高人民法院指出，判断商标近似时，还可以结合特定历史关系及处在同一地域等因素，考虑两商标共存是否易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为两者之间存在特定的联系。

13、商标授权确权案件中在先商标权人同时拥有非类似商品上注册的驰名商标和类似商品上的在先注册商标时商标近似的判断

在“苹果”商标行政案〔（2009）行提字第3号〕中，最高人民法院指出，当在先商标权人同时拥有非类似商品上注册的驰名商标和类似商品上的在先注册商标的情况下，不仅应该将争议商标与类似商品上的在先注册商标进行比对，还应该考虑驰名商标保护这一因素。

14、判断诉争商标是否损害他人在先权利的时间界限

在“散列通”商标行政案〔（2009）行提字第1号〕中，最高人民法院认为，人民法院依据商标法第三十一条审查判断诉争商标是否侵害他人在先权利，一般应当以诉争商标申请日前是否存在在先权利为时间界限。

15、曾被列入国家药品标准期间的商标使用情形能否纳入认定商标是否驰名的考量范围

在“21金维他”商标行政案〔(2009）知行字第12号〕中，最高人民法院认为，在特定历史条件下，有些药品名称曾被列入国家药品标准，在药品标准被修订而不再作为药品法定通用名称后，如果该名称事实上尚未构成通用名称，仍应当认定该名称具有识别商品来源的作用。据此，考虑该注册商标的知名度时，可以参考其被列入国家药品标准期间注册商标权利人对该商标的使用、宣传等因素。

16、认定商标驰名时对商标注册前的使用情况的考虑

在“中铁”商标行政案〔（2009）知行字第1号〕中，最高人民法院认为，认定商标是否驰名，不仅应考虑商标注册后的使用情况，还应考虑该商标注册前持续使用的情况。

（二）商标民事案件审判

17、判断商标近似时对注册商标未实际使用因素的考虑

在“红河”商标侵权案〔（2008）民提字第52号〕中，最高人民法院进一步细化了判断商标近似时需要考虑的因素。主要体现在，判断侵权意义上的商标近似，除要比较相关商标在字形、读音、含义等构成要素上的近似性外，还应关注是否足以造成市场混淆，因此应考虑相关商标的实际使用情况、显著性、是否有不正当意图等因素进行综合判断。

18、判断商标近似时对商标实际使用情况的考虑

在“诸葛酿”商标侵权案〔（2007）民三监字第37-1号〕中，最高人民法院认为，在认定商标是否近似时，应考虑商标实际使用情况尤其是在先使用、具体使用方式等因素。

19、商标侵权意义上的商标使用的含义

在辉瑞产品公司立体商标侵权案〔（2009）民申字第268号〕中，最高人民法院认为，对于不能起到标识来源和生产者作用的使用，不能认定为商标意义上的使用，他人此种方式的使用不构成使用相同或者近似商标，不属于侵犯注册商标专用权的行为。该裁决表明，商标侵权意义上的商标使用应以起到标识来源和生产者的作用为必要条件。

20、判断商标正当使用时对历史因素的考虑

在“狗不理”商标侵权案〔（2008）民三监字第10－1号〕中，最高人民法院认为，判断使用他人注册商标的行为是否构成正当使用时，应当充分考虑和尊重相关历史因素；同时应根据公平原则，对使用行为作出必要和适当的限制。

21、对描述性商标的正当使用的判断

在“片仔癀”商标侵权案〔(2009)民申字第1310号〕中，最高人民法院认为，当注册商标具有描述性时，其他生产者出于说明或客观描述商品特点的目的，以善意方式在必要的范围内予以标注，不会导致相关公众将其视为商标而发生来源混淆的，构成正当使用；判断是否属于善意和必要，可以参考商业惯例等因素。

22、标识使用者的使用意图和使用行为对其获得未注册商标保护的影响

在辉瑞公司与东方公司不正当竞争及“伟哥”未注册驰名商标侵权案〔（2009）民申字第313号〕中，最高人民法院认为，在原告明确认可其从未在中国境内使用某一标识的情况下，他人对该标识所做的相关宣传等行为，由于未反映原告将该标识作为商标的真实意思，不能认定该标识构成其未注册商标，更不能认定构成其未注册驰名商标。

四、竞争案件审判

23、经营者的非法经营行为与应承担民事责任的不正当竞争行为的关系

在黄金假日公司与携程公司不正当竞争判决上诉案〔（2007）民三终字第2号〕中，最高人民法院明确了非法经营行为与民事侵权行为以及不正当竞争行为的关系。最高人民法院认为，不论经营者是否属于违反有关行政许可法律、法规而从事非法经营行为，只有因该经营者的行为同时违反反不正当竞争法的规定，并给其他经营者的合法权益造成损害时，才涉及该经营者应否承担不正当竞争的民事责任问题。

24、企业简称能否获得反不正当竞争法的保护

在“山起”企业名称案〔（2008）民申字第758号〕中，最高人民法院认为，对于具有一定市场知名度、为相关公众所熟知并已实际具有商号作用的企业或者企业名称的简称，可以视为企业名称，并可根据反不正当竞争法第五条第（三）项的规定获得保护。

25、应承担民事责任的虚假宣传行为的基本条件

在前述黄金假日公司与携程公司不正当竞争判决上诉案中，最高人民法院还认为，应承担民事责任的虚假宣传行为需具备经营者之间具有竞争关系、有关宣传内容足以造成相关公众误解、对经营者造成了直接损害这三个基本条件；其中对于引人误解和直接损害的后果问题，不能简单地以相关公众可能产生的与原告无关的误导性后果来代替原告对自身受到损害的证明责任。

26、商业诋毁行为的构成条件

在“蘭王”鸡蛋商业诋毁案〔（2009）民申字第508号〕中，最高人民法院认为，反不正当竞争法调整的商业诋毁行为并不要求行为人必须直接指明诋毁的具体对象的名称，但商业诋毁指向的对象应当是可辨别的；反不正当竞争法没有对商业诋毁的语言作出限制，诋毁语言并不一定要求有感情色彩。

五、知识产权合同案件审判

27、技术转让合同与以技术入股的合作经营合同的区分

在闫春梅与朱国庆技术转让合同案〔（2009）民申字第159号〕中，最高人民法院适用合同法第一百二十五条第一款的规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定了当事人所争议的合同条款的真实意思，从而认定涉案合同的性质为预付前期技术转让费加利润提成方式的技术转让合同。最高人民法院认为，合同中所约定的财务监督、技术指导等内容，表面上是合作经营内容，实际上是技术转让合同中技术转让方的附随义务。

28、演艺经纪公司与演员签订的演艺合同及其中演出安排条款的性质及效力

在熊威、杨洋与正合世纪公司知识产权合同案〔（2009）民申字第1203号〕中，最高人民法院认为，涉案演艺合同是一种综合性合同，关于演出安排的条款既非代理性质也非行纪性质，而是综合性合同中的一部分，不能依据合同法关于代理合同或行纪合同的规定孤立地对演出安排条款适用“单方解除”规则。

六、关于知识产权侵权责任承担

29、专利侵权损害赔偿数额的确定

在华纪平与斯博汀公司等“手提箱”专利侵权案〔（2007）民三终字第3号〕中，最高人民法院认为，在侵权产品销售数量可以确定的情况下，根据专利产品或者侵权产品的利润率，即可以计算出被侵权人的损失或者侵权人获得的利益，并以此来确定赔偿额；在有关产品的利润率难以准确计算时，人民法院可以酌定一个合理的利润率来计算；在确定知识产权侵权损害赔偿额时，可以考虑当事人的主观过错程度确定相应的赔偿责任，尤其是在需要酌定具体计算标准的情况下，应当考虑当事人的主观过错程度。

30、调查和制止侵权行为的合理开支数额的确定

在前述“手提箱”专利侵权案中，最高人民法院认为，权利人为调查、制止侵权行为所支付的各种开支，只要是合理的，都可以纳入赔偿范围；这种合理开支并非必须要有票据一一予以证实，人民法院可以根据案件具体情况，在有票据证明的合理开支数额的基础上，考虑其他确实可能发生的支出因素，在原告主张的合理开支赔偿数额内，综合确定合理开支赔偿额。

31、使用他人根据民歌改编的音乐作品的付酬问题

在前述大圣公司与王海成等著作权侵权案中，最高人民法院认为，使用他人根据民歌改编的音乐作品制作录音制品并复制、发行的，可以向改编者支付全额报酬。

32、侵犯未实际投入商业使用的注册商标的民事责任

在前述“红河”商标侵权案中，最高人民法院认为，侵犯未实际投入商业使用的注册商标，侵权人应该承担停止侵权的民事责任并赔偿权利人制止侵权的合理支出，但可以不判决承担赔偿损失的民事责任。

33、被诉企业名称构成不正当竞争时的停止使用责任

在广东星群公司与广州星群公司不正当竞争案〔（2008）民申字第982号〕中，最高人民法院认为，恶意使用他人具有一定市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号，因处于同一地域而极易导致相关公众误认，不停止使用则不足以防止市场混淆后果的，人民法院可以直接判决该经营者承担停止使用其企业名称的民事责任。

34、案件受理费的合理分担

在前述“手提箱”专利侵权案中，最高人民法院认为，在侵权案件中，案件受理费的分担不仅要考虑原告的诉讼请求额得到支持的比例，更要考虑原告主张的侵权行为本身是否成立，同时还可以考虑原告的其他诉讼请求得到支持的程度以及当事人各自行使诉权的具体情况如有无明显过错等因素，不能仅按照原告请求额与判决支持额之间的比例确定。

七、关于知识产权诉讼证据

35、无著作权认证资格的机构出具的著作权归属证明的证据资格及审查判断

在“《宫S》”著作权侵权案〔（2009）民申字第127号〕中，最高人民法院认为，韩国著作权审议调停委员会北京代表处仅可从事著作权认证的联络活动，但其并不具有证明著作权归属的资格；确认境外作品著作权的归属，应结合合法出版物等其他证据综合判断。

36、侵犯录音制品制作者权案件中对权利主体及行为事实的审查判断

在佳和公司与天中文化公司等邻接权侵权案〔（2008）民申字第453号〕中，最高人民法院认为，被申请人提交了其与他人签订的两份《合作协议》、表演者的担保证明以及合法出版物，据此可以认定其享有录音制作者权。被申请人是否具有《音像制品制作许可证》，不影响其行使诉权。

37、当事人放弃证据鉴定申请后对该证据真实性的审查判断

在硕星公司与隆中公司专利实施许可及技术服务合同案〔（2009）民申字第1325号〕中，最高人民法院认为，在证据未经司法鉴定的情况下，仍然应该根据该证据的来源、形成情况、客观状态等，结合案件的其他证据，综合判断其真实性，不能直接以当事人放弃鉴定申请而否定该证据的真实性。

八、关于知识产权诉讼程序

38、重复诉讼的判断

在黄金假日公司与携程公司不正当竞争裁定上诉案〔（2007）民三终字第4号〕中，最高人民法院认为，判断是否属于重复诉讼，关键要看是否是同一当事人基于同一法律关系、同一法律事实提出的同一诉讼请求；对于已为在先生效裁判确认其合法性的行为，在生效裁判之后的继续实施，仍属于生效裁判的既判力范围，应当受到法律的保护而不能够再次被诉。

39、对非法经营行为的主管

在上述黄金假日公司与携程公司不正当竞争裁定上诉案中，最高人民法院认为，携程计算机公司是否构成非法经营增值电信业务，属于是否违反相关行政管理法律、法规并应当承担相关行政责任的问题，应当依法由行政主管部门查处认定，不属于人民法院民事诉讼审查范畴。


40、依据劳动合同中的保密或竞业限制条款提起的商业秘密侵权案件的管辖

在陈建新与化工部南通合成材料厂等商业秘密纠纷管辖权异议案〔（2008）民三终字第9号〕中，最高人民法院认为，在涉及违约责任与侵权责任的竞合时，原告有权选择提起合同诉讼还是侵权诉讼，人民法院也应当根据原告起诉的案由依法确定能否受理案件以及确定案件的管辖；对于因劳动者与用人单位之间的竞业限制约定引发的纠纷，如果当事人以违约为由主张权利，则属于劳动争议，依法应当通过劳动争议处理程序解决；如果当事人以侵犯商业秘密为由主张权利，则属于不正当竞争纠纷，人民法院可以依法直接予以受理。

41、尚在执行程序中的判决是否可以因专利权被宣告无效而裁定终结执行

在天津高院请示案〔（2009）民三他字第13号〕中，最高人民法院批复认为，在认定专利侵权成立的裁判文书虽未被撤销，但该文书所认定的受侵害的专利权已被依法宣告无效的情况下，可以对民事诉讼法规定的终结执行作出适当解释，以便执行法院在当事人以专利权已经全部无效为由申请终结执行时，直接裁定终结执行，不需等待原执行依据的撤销；同时，终结执行不影响原侵权判决的被告另行通过审判监督程序申请撤销原侵权判决。

42、对侵权行为人变更其原侵权技术方案后的新实施行为的处理

在四川高院关于隆盛公司与杰明研究所确认不侵犯专利权纠纷请示案〔（2009）民三他字第6号〕中，最高人民法院批复认为，人民法院生效裁判确认特定产品或者方法构成侵犯他人专利权后，行为人实质性变更了该产品或者方法中涉及侵权的相应技术或者设计内容的，有关实施变更后的技术或者设计的行为，不属于原生效裁判的执行标的；行为人实施变更后的技术或者设计的行为是否仍构成对该专利权的侵犯，应当通过另行提起诉讼的方式予以认定；行为人拒不履行人民法院生效裁判确定的停止侵害的义务，继续其原侵权行为的，权利人除可以依法请求有关机关追究其拒不执行判决、裁定的法律责任外，也可以另行起诉追究其继续侵权行为的民事责任。

43、对原判确有错误但当事人已经达成和解协议的申请再审案件的处理

在避风塘公司与东涌码头公司不正当竞争案〔（2007）民三监字第21－1号〕中，最高人民法院尝试创新对申请再审案件的审查处理方式，对于原判确有错误，但当事人达成和解协议的，在准予撤回再审申请裁定中一并对原判错误之处作出明确的审查认定，既避免了为改正原判错误认定而提起再审产生的程序不经济，也体现了鼓励和便于当事人和解解决民事争议的司法政策取向。

44、涉外合同协议管辖条款的效力认定

在韩国MGAME公司与聚丰网络公司等网络游戏代理及许可合同纠纷管辖权异议案〔（2009）民三终字第4号〕中，最高人民法院认为，对协议选择管辖法院条款的效力，应当依据法院地法进行判断；民事诉讼法第二百四十二条关于“可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖”规定，根据当时的立法背景和有关立法精神，应当理解为属于授权性规范，而非指示性规范；涉外合同或者涉外财产权益纠纷案件当事人协议选择管辖法院时，应当选择与争议有实际联系的地点的法院，否则该法院选择协议即属无效。


海南省海口市人民政府


海口市人民政府令
第62 号

　　《海口市土地交易管理办法》已经2006 年10 月25 日第十三届市人民政府第62 次常务会议通过，现予发布，自2006 年12月3 日起施行。

市长：陈辞
二○○六年十一月三日

海口市土地交易管理办法
第一章 总则

　　第一条 为加强土地市场管理，规范土地交易行为，确保土地交易的合法性和安全性，进一步优化配置土地资源，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和《海口市人民代表大会常务委员会关于进一步加强土地管理若干问题的决定》的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的土地使用权交易，适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和换地权益书的流转、质押。
　　前款所称土地使用权转让包括以下情形：
　　（一）出售；
　　（二）赠与；
　　（三）交换；
　　（四）以土地作价入股、与他人成立企业法人，发生土地使
　　用权变更的；
　　（五）一方提供土地使用权，另一方提供资金合资或合作，
发生土地使用权变更的；
　　（六）因企业被收购、兼并、合并或分立，土地使用权随之
转移的；
　　（七）以土地使用权抵偿债务的；
　　（八）法律、法规规定的其他情形。
　　第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。
　　第五条 市人民政府设立土地交易市场，作为土地使用权交易的专门场所。
土地交易市场应当具备下列功能：
　　（一）提供交易场所。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销等活动和招标、拍卖、挂牌交易提供场地；
　　（二）办理交易事务。为地价评估结果备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公设立服务窗口；
　　（三）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。
　　第六条 市土地行政主管部门是土地使用权交易活动的主管部门，负责土地使用权交易的行政许可工作，并依法监督管理土地交易市场。
　　市财政、规划、建设、房产、监察、国有资产管理、政府投资管理等主管部门应当按照各自职责，协同做好土地交易管理工作。
　　第七条 经市人民政府批准的土地交易机构是土地使用权交易的服务机构。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行土地管理法律、法规、规章和政策，具体实施土地交易市场的建设计划和管理目标；
　　（二）具体实施土地使用权交易的事务性和技术性工作；
　　（三）接受主管部门和自然人、法人及其他组织的委托，具体实施土地使用权出让、租赁、转让的招标、拍卖和挂牌交易工作；
　　（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地交易供求信息和交易结果；
　　（五）承办市人民政府及市土地行政主管部门委托的其他事项。

第二章 交易方式和条件

　　第八条 土地使用权交易应当采取招标、拍卖、挂牌交易和协议交易的方式进行。
　　本办法所称招标交易，是指市土地行政主管部门通过发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的投标人参加土地使用权交易投标，根据投标结果确定中标人的行为。
　　本办法所称拍卖交易，是指市土地行政主管部门通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，确定最高应价者为竞得人的行为。
　　本办法所称挂牌交易，是指市土地行政主管部门通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地交易市场或网上挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。
　　本办法所称协议交易，是指土地使用权人或换地权益书的权益人通过协商自行寻找受让人、承租人、抵押权人的交易行为。
　　第九条 下列土地使用权交易应当进入土地交易市场，采取招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：
　　（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让或租赁；
　　（二）经营性用地以外的土地在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的国有土地使用权出让或租赁；
　　（三）国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的企业或公司经批准，出售国有土地使用权、以国有土地使用权作价入股、以国有土地使用权联营合作开发或以国有土地使用权抵偿债务的；
　　（四）经有批准权的人民政府批准出售划拨土地使用权、以划拨土地使用权作价入股、以划拨土地使用权联营合作开发或以划拨土地使用权抵偿债务的；
　　（五）处置停缓建工程涉及土地使用权转让的；
　　（六）人民法院判决或裁定变卖土地使用权清偿债务的；
　　（七）为实现抵押权进行土地使用权转让的；
　　（八）法律、法规、规章等规定的其它情形。
　　第十条 本办法第九条规定的土地使用权交易，主要采取拍卖、挂牌交易方式，有三个以上的单位或自然人报名参与交易的，应当采取拍卖交易方式。但对具有特定的社会、公益建设条件或对用地项目有特殊要求的，可采取招标交易方式。
　　第十一条 本办法第九条规定之外的土地使用权或其他土地权益交易，可采取协议交易方式进行。
　　第十二条 本办法第三条第二款第（一）、（七）项规定的土地使用权交易，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　第十三条 以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权人自取得土地使用权之日起，可进行本办法第三条第二款第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的交易行为，其土地使用权交易条件不受本办法第十二条规定的限制。
　　第十四条 有下列情形之一的，土地使用权或其他土地权益不得进入土地交易市场交易：
　　（一）未依法登记取得权属证书或土地权属不清、有争议的；
　　（二）欠缴土地出让金（含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金的）的；
　　（三）司法机关、行政机关依法限制土地使用权利或其他土地权益的；
　　（四）依法需收回土地使用权的；
　　（五）共有的土地使用权或其他土地权益，未经其他共有人书面同意的；
　　（六）法律、法规规定禁止交易的其它情形。

第三章 交易规则

　　第一节 一般规定
　　第十五条 土地使用权交易的规则，本办法未作规定的，适用《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11 号）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等有关规定。
　　第十六条 国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌交易方式出让或租赁的，市土地行政主管部门应当办理用地前置审批手续，制定招标、拍卖、挂牌交易实施工作方案，并委托土地交易机构依照土地交易实施工作方案组织开展交易活动。
　　第十七条 土地使用权以招标、拍卖、挂牌交易方式转让的，土地使用权人应当到市土地行政主管部门申请办理交易核准手续，并委托土地交易机构依照委托交易合同组织开展交易活动。
　　第十八条 土地使用权人委托土地交易机构进行土地使用权交易的，应当签订委托交易合同。
委托交易合同应当包括委托事项、交易方式、交易底价、时限、委托交易服务费用、违约责任等内容。
　　第十九条 以招标、拍卖、挂牌等交易方式进行土地使用权交易的，土地交易机构应当根据土地交易实施工作方案或委托交易合同，编制招标、拍卖、挂牌交易文件。
　　招标、拍卖、挂牌交易文件应当包括招标、拍卖、挂牌交易公告、投标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、成交确认书。
　　第二十条 土地交易机构应当在土地交易场所和市土地行政主管部门网站、《海南日报》、《海口晚报》上发布土地交易招标、拍卖、挂牌交易公告。
　　投标人、竞买人报名参加投标、竞买的，视为接受招标、拍卖、挂牌交易文件的内容。
　　第二十一条 招标交易宗地的标底和拍卖、挂牌交易宗地的起拍价、起始价、底价，应当根据土地成本、经批准的基准地价、宗地区位条件和使用年限、规划设计条件、政府产业政策以及土地供需情况等因素综合确定。
　　转让土地使用权的标底或起拍价、起始价、底价由交易委托人和交易机构按前款的规定确定。
　　第二十二条 以招标方式出让、租赁国有土地使用权的，由市人民政府指定的机构审定招标标底，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人。
　　第二十三条 投标人、竞买人在报名参加招标、拍卖、挂牌交易活动后，对其他投标人、竞买人的资格或提交的有关文件材料有异议的，应当在投标、拍卖、挂牌交易活动开始的48 小时前向土地交易机构书面提出；逾期提出的，不予受理。
　　土地交易机构应当在投标、拍卖、挂牌交易活动开始前对投标人、竞买人提出的异议予以书面答复。
　　第二十四条 土地使用权招标、拍卖、挂牌交易过程中，有下列情形之一的，可以中止交易活动：
　　（一）发生不可抗力事件的；
　　（二）土地利用所依据的客观情况发生重大变化，确实影响社会公共利益的；
　　（三）司法、监察机关因办理案件确实需要中止交易的；
　　（四）对投标人或竞买人提出的异议需要时间进行调查或澄清的；
　　（五）依法应当中止交易的其他情形。
　　出现中止情形的，土地交易机构应当书面通知交易当事人。中止情形消除后，土地交易机构应当及时恢复交易，并书面通知交易当事人，交易期限顺延。
　　第二十五条 土地使用权招标、拍卖、挂牌交易有下列情形之一的，可以终止交易活动：
　　（一）至报名截止日未有投标者、竞买者报名的；
　　（二）交易价未达到标底或底价的；
　　（三）投标人或竞买人弄虚作假、恶意串通压价或以行贿等非法手段影响公平、公正交易的；
　　（四）依法应当终止交易的其他情形。
　　对交易未达到招标标底、拍卖、挂牌底价的宗地，不得成交，市土地行政主管部门或委托交易人可重新作出交易安排。
　　第二十六条 以协议交易方式进行土地交易的，交易双方应当签订交易合同，并在协议交易合同签订之日起30 日内到市土地行政主管部门申请办理交易核准和变更登记手续。
　　第二节 特别规定
　　第二十七条 划拨土地使用权转让的，经市土地行政主管部门审核并报有批准权的人民政府批准后，属必须以招标、拍卖、挂牌交易方式转让的，按本办法第十六条的有关规定办理；属以协议交易方式转让的，按本办法第二十六条的有关规定办理。
　　第二十八条 国有企业、集体企业以及公有经济成分占主导地位的企业或公司的国有土地使用权申请转让时应当提交有关部门的批准转让文件。
　　第二十九条 抵押权人为实现抵押权要求变卖抵押人土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的，在申请转让时应当提交生效的抵债司法文书或抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议及双方认可的评估报告。
　　第三十条 赠与土地使用权的，在申请转让时应当提交公证机关的公证文书或相关生效的司法文书。
　　第三十一条 人民法院查封土地使用权时，市土地行政主管部门应当书面告知人民法院，需裁定变卖土地使用权清偿债务的，应当按本办法所规定的程序和规则办理。
　　第三十二条 人民法院裁定变卖土地使用权清偿债务的，经核准土地交易条件后，由人民法院与土地交易机构签订委托交易合同，委托土地交易机构依照委托交易合同组织开展交易活动。
　　人民法院委托以招标、拍卖、挂牌交易方式变卖的土地使用权经发布交易公告后，无人报名参加招标、拍卖、挂牌或拍卖流拍的，人民法院可以重新委托土地交易机构组织招标、拍卖、挂牌变卖，也可以直接裁定以土地使用权抵偿债务。

第四章 监督检查

　　第三十三条 土地行政主管部门和土地交易机构在实施土地使用权交易活动中，应当依据法定的职权和程序，简化办事手续，做到公平、公正、严格、高效。
　　第三十四条 土地交易机构应当将土地使用权交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在土地交易场所公示。
　　申请人要求主管部门或土地交易机构对公示内容予以说明、解释的，有关部门应当说明、解释，提供准确可靠的信息。
　　第三十五条 土地交易机构应当严格按照国家有关规定和价格行政主管部门核准的标准收费，不得擅自增设收费项目和提高收费标准。
　　土地交易机构的收费应当依法接受市财政、审计行政主管部门的监督检查。
　　第三十六条 市土地行政主管部门和土地交易机构实施土地使用权交易活动，应当接受市行政监察主管部门依法实施的监督。
　　第三十七条 市土地行政主管部门和土地交易机构实施土地使用权交易活动，应当自觉接受社会和公民的监督。
　　任何单位和个人都有权对土地使用权交易中的违法行为进行检举、控告。市行政监察主管部门和有关部门应当在土地交易场所设立举报箱和举报电话，受理群众的监督和举报。

第五章 法律责任

　　第三十八条 有下列情形之一的，由市土地行政主管部门责令改正；逾期不改正的，不予办理土地登记手续：
　　（一）依照本办法应当进入土地交易市场交易的土地使用权不进入市场交易的；
　　（二）不按照本办法的规范要求和方式进行土地使用权交易的；
　　（三）投标人或竞买人弄虚作假、恶意串通的；
　　（四）法律、法规规定的其他情形。
　　属于前款第（一）项情形可以给予行政处分的，依法对有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十九条 投标人、竞买人中标或竞得土地使用权后，拒不签订成交确认书或交易合同、放弃中标或竞得宗地的，其投标、竞买的履约保证金不予退还，并应当承担相应的违约责任，市土地行政主管部门可以取消其三年内再次申请参加土地使用权招标、拍卖、挂牌交易的资格。
　　第四十条 有关主管部门和服务机构工作人员在土地使用权招标、拍卖、挂牌交易活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或投标人造成经济损失的还应当承担赔偿责任。

第六章 附 则

　　第四十一条 土地交易具体实施细则由市土地行政主管部门另行制定。
　　第四十二条 本办法具体应用中的问题由市土地行政主管部门负责解释。
　　第四十三条 本办法自2006 年12 月3 日起施行。