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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

时间:2024-06-17 09:00:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8339
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
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事务所网址:www.lvshionline.com
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关于做好2004年度城市园林绿化企业年检工作的通知

建设部办公厅


关于做好2004年度城市园林绿化企业年检工作的通知



建办城[2004]65号
各省、自治区建设厅,直辖市、计划单列市园林局,新疆生产建设兵团建设局,解放军总后勤部营房部:

  为做好2004年度城市园林绿化企业年检工作,现将有关事项通知如下:

  一、年检范围

  2003年12月30日以前建设部批准的一级、试一级资质等级的城市园林绿化企业,均应按规定接受企业资质年检。

  二、年检内容

  主要是城市园林绿化施工企业在2003年12月30日以前的企业经营管理情况。受检企业应按《城市园林绿化企业资质年检申报表》(表格一式三份,磁盘一套)的要求,如实填写受检内容,并附下列材料:

  1、企业法人代表和经济、技术、财务负责人的批文,职称证书以及身份证等有关证件(复印件);

  2、经工商行政主管部门年检合格的企业法人营业执照(复印件);

  3、《城市园林绿化企业资质证书》;

  4、由具有资格的审计事务所或会计事务所出具的近两年企业固定资产现值、流动资金以及经营状况证明书;

  5、企业有职称工程、经济技术人员统计表(中级以上职称的人员要附有有关部门出具的参加劳动保险一年以上的证明书);

  6、企业的工程业绩证明;

  受检企业为试行一级的,需要申请转正定级的要提出书面报告,按规定填写《城市园林绿化企业资质申请表》,并附有关材料,按照规定程序申报。

  三、时间安排

  年检工作自2004年8月25日开始,2004年10月25日结束。

  (一)各受检企业必须在2004年9月10日前,将由所在地城市园林绿化行政主管部门审查后的《城市园林绿化企业资质年检申报表》及有关材料报送省级城市园林绿化行政主管部门。

  (二)建设部委托省级城市园林绿化行政主管部门对受检企业进行初审,并于2004年9月25日之前,将初审意见和《城市园林绿化企业资质年检申报表》及有关材料,报送建设部城建司,过时不予受理。

  (三)2004年9月25日-10月25日,建设部城建司对各地报送的初审意见、《城市园林绿化企业资质年检申报表》等进行审查,公布年检结果。

  四、年检结果的处理意见

  1、对完全符合所定资质等级标准的,且在近年内未发生工程建设严重事故及违规行为的企业,定为“合格”。对年产值、工程产值连续两年超过5000和2000万元,且年检均为“合格”的企业,资质就位时确定为试行等级的,转为正式等级。

  2、对基本符合所定资质等级标准(指一项指标达到80%以上,其他均达到标准要求)的企业,且在近年内未发生工程建设重大事故及违规行为的,定为“基本合格”。对年检“基本合格”的企业,资质就位时确定为试行等级的,不能转为正式等级。连续两次以上定为“基本合格”的暂定等级企业应根据该企业实际达到的资质情况予以重新定级。

  3、对于与所定资质等级标准差距较大的企业,且在近年内发生过工程建设重大事故及严重违规行为的,定为“不合格”。对年检“不合格”的企业,责令其限期改正,改正期内按二级企业资质等级承接业务;暂定等级企业取消其资质。连续两次年检为“不合格”的企业,予以降级处理。

  五、有关要求

  1、各级城市园林绿化行政主管部门要高度重视企业资质管理工作,要明确专门机构,设专门人员负责园林绿化企业资质管理工作,切实加强企业资质管理,避免形式主义和走过场。要加强制度建设和资质管理人员的管理,资质审批管理工作的人员要严格遵守廉政建设的有关规定,做到办事公开、公正、透明,建立和完善公示制度,接受企业和社会监督。

  2、受检企业要在规定时间内申请年检。受检企业填报的材料和数字要真实、准确。对逾期未申请年检和申报有关材料或虚报、瞒报及弄虚作假的,按照建设部《城市园林绿化企业资质管理办法》的规定予以处理。

  3、要严格实行逐级申报和审批制度。今年,我部对城市园林绿化企业资质证书进行换证,并统一配发《城市园林绿化企业经营手册》。各级园林行政主管部门要严格实行属地管理的原则,不得越级申报、审批,要结合换证工作全面理顺和清理整顿。各省(自治区)建设厅、直辖市园林局在企业资质年检工作中,对非主营城市园林绿化业务、非独立的专业的园林绿化公司或企事不分的单位,年检不得定为“合格”;对合并、分离的企业,需重新核定其资质等级。同时,要加强城市园林绿化资质企业的日常监督管理,进一步规范城市园林绿化市场,不断提高城市园林绿化水平。

中华人民共和国建设部办公厅
二○○四年八月十九日


中国人民建设银行工作人员考核暂行规定

建设银行


中国人民建设银行工作人员考核暂行规定
建设银行


第一章 总 则
第一条 为了正确评价建设银行工作人员的德才表现和工作实绩,为工作人员的奖惩、培训、辞退以及调整职务、级别和工资提供依据,根据《国家公务员考核暂行规定》,结合我行实际,特制定本暂行规定。
第二条 考核工作人员要坚持客观公正的原则,实行领导与群众相结合,平时与定期相结合。
第三条 建设银行在册正式工作人员(包括当年接收的大中专毕业生、军队复转人员以及其他正式调入人员),均列入考核范围。

第二章 考核内容和标准
第四条 考核内容包括德、能、勤、绩四个方面,重点考核工作实绩。
德,主要是指政治、思想和道德品质的表现。
能,主要是指业务知识和工作能力。
勤,主要是指工作态度和勤奋敬业精神。
绩,主要是指工作的数量、质量、效益和贡献。
第五条 考核标准以工作人员的职位职责和所承担的工作任务为基本依据。
第六条 考核结果分为优秀、称职、基本称职、不称职四个等次。
第七条 年度考核要严格坚持标准,符合实际,被确定为优秀等次的人数,一般掌握在本级行或本单位总人数的10%以内,最多不超过15%。

第三章 考核方法和程序
第八条 考核要注重实效,简便易行,宜于操作,防止繁琐。
第九条 考核采取定性考核与定量考核相结合。
第十条 考核担任支行副行长和副科长以上领导职务的工作人员,可以进行民主评议或民意测验;必要时,应当进行稽核审计。
第十一条 考核分为平时考核和年度考核。平时考核随时进行,由所在单位(部门)负责人负责,由被考核人如实填写记录;年度考核每年年末或者翌年年初进行。年度考核以平时考核为基础。
第十二条 年度考核的基本程序是:
(一)被考核人个人总结。
(二)被考核人直接领导在听取群众意见的基础上,根据平时考核和个人总结,写出评语,提出考核等次意见。
(三)考核领导小组或者人事部门,对被考核人进行考核,作出综合评价,确定考核等次。
(四)考核领导小组进行审核。
(五)将考核结果以书面形式通知被考核人。
第十三条 被考核人对考核结果如有异议,可以在接到考核结果通知之日起10日内向考核领导小组或人事部门申请复核,考核领导小组在10日内提出复核意见,并以书面形式通知被考核人。其中,如复核结果仍被确定为不称职等次的人员对复核意见不服,可以提出申诉。

第四章 考核结果的使用
第十四条 年度考核中被确定为优秀、称职等次的,具有晋职、晋级和晋升工资的资格。具体按照下列规定办理:
(一)连续三年被确定为优秀等次或连续五年被确定为称职以上等次的,在本职务对应级别内晋升一级。
(二)对考核优秀并作出突出贡献的人员,可在本职务工资标准内提前晋升一个工资档次,比例一般控制在本单位年度总人数的3%以内。
(三)在现任职务期间,年度考核连续两年被确定为称职以上等次的,在本职务工资标准内晋升一个工资档次。
(四)依据年度考核结果按本规定晋升级别或工资档次的,从考核年度的下一年一月份开始执行。
(五)连续两年被确定为优秀等次或连续三年被确定为称职以上等次的,具有晋升职务的资格。
第十五条 年度考核中被确定为基本称职等次的,不得晋职、晋级和晋升工资档次。
第十六条 年度考核被确定为不称职等次的,应视情降职(低聘)、免职(解聘)、缓聘直至辞退、开除;也可在本职务工资标准内降低1至2个工资档次。
第十七条 年度考核工作结束后,应当及时将考核结果存入本人档案,作为职务任免、工资晋级和专业技术职务聘任的重要依据。

第五章 组织领导
第十八条 考核工作按照人事管理权限分级进行。在年度考核时设立非常设性考核领导小组,负责年度考核工作。
第十九条 考核领导小组组长由主管行长担任;成员由人事、纪检监察、审计、机关党委以及其他主要业务部门负责人组成;考核领导小组的日常事务由人事部门承担。
第二十条 考核领导小组的职责是:
(一)依据有关规定制定本年度考核实施办法;
(二)组织、领导、监督本年度考核工作;
(三)审核部门负责人写出的考核评语,进行综合评价,确定考核等次;
(四)审核对考核结果不服的复核申请。
第二十一条 考核领导小组成员、各部门负责人和人事部门,必须严格按规定要求,实事求是地进行考核。对在考核过程中有徇私舞弊、打击报复、弄虚作假行为的,必须严肃处理。

第六章 附 则
第二十二条 各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行,应当制定出考核实施细则,并报总行备案。
第二十三条 本规定由总行人事部负责解释。
第二十四条 本规定自颁发之日起试行。



1995年6月22日